Плешкановская А. Межевание жилых территорий: цели и методы . Строительство и реконструкция 11 ноября 2001 (№ 11) С. 30-31

Межевание жилых территорий - в значительной степени новое направление в отечественной градостроительной деятельности. Можно предположить, что конфликты на этой почве неизбежны. В данной статье автор рассказывает о предпосылках и проблемах межевания жилых территорий.

Законодательные основы
В большинстве стран с развитым опытом экономики становление термина "недвижимость" непосредственно связывалось с трансформацией представлений о земле, которая традиционно оценивалась с сельскохозяйственных позиций, а потом стала в целом рассматриваться как стратегический природный ресурс и достояние всего человечества. Законодательство этих стран обозначило недвижимость как отдельный земельный участок вместе с расположенными на ее поверхности и в недрах физическими объектами.
Но в действующих законодательных документах Украины до сих пор есть "местные" особенности в использовании термина "недвижимое имущество". И в наше время все еще широко практикуется разделение земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений на отдельные виды недвижимости со своими владельцами или пользователями. В соответствии с этим, проектирование и застройку селитебных и особенно жилых территорий осуществляли без определения границ конкретных земельных участков, поскольку отсутствовала необходимость устанавливать фиксированные границы, закрепленные за конкретным жилым домом. Исключение составляли усадебная застройка, а также школы, детские дошкольные учреждения, сооружения инженерной инфраструктуры и некоторые другие, которые всегда имели четко определенные СНиПом размеры территорий и фиксированные в натуре границы.
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Происходит активное развитие рынка как зданий и сооружений, так и недвижимости в классическом понимании единства земельного участка и объектов, расположенных на нем. Вопрос делимитации земельного участка, принадлежащего конкретному жилому многоквартирному дому, становится актуальным и необходимым в интересах справедливого налогообложения, реализации права на ипотеку, обеспечения надлежащей эксплуатации и содержания территорий, ответственности за пользование этим участком. Законодательная неопределенность в этом вопросе нередко приводит к судебно-арбитражному решению споров между владельцами земли и расположенных на ней строений. Разделение ранее общей земли кварталов на отдельные участки приобретает особое значение и в условиях формирования кондоминиумов - специфической формы совместной собственности жильцов на жилой дом и прилегающую территорию.
Согласно Закону Украины "О планировке и застройке территорий" эта задача должна решаться при разработке такого нового вида градостроительной документации, как проект межевания территории. В ст. 16 Закона сказано: "проект межевания территории - это градостроительный документ, который разрабатывается для микрорайона (квартала) или его части с целью выделения земельных участков".
Цель межевания - формирование объектов недвижимости и имущественного права: земельных участков в сложившихся районах и на новых территориях, что необходимо в планировочной и проектной практике, а также в деятельности по рыночному обороту, учету и регистрации недвижимости.
Межевание для селитебных территорий сводится к двум возможным случаям: в условиях усадебной и коттеджной застройки и в условиях многоквартирной застройки. Но вместе с тем, длительный процесс освоения городских территорий обусловил значительное разнообразие сложившейся жилой застройки. С точки зрения проблемы установления границ земельных участков, относящихся к тому или иному зданию, можно выделить несколько основных их типов:
а) полностью фиксированные границы земельных участков. Этот тип характерен для районов усадебной и коттеджной застройки;
б) с частично фиксированными границами. Такие участки присущи кварталам исторической периметральной многоэтажной застройки, где границами выступают, с одной стороны, красные линии улиц, а с другой - торцевые линии домов;
в) нефиксированные и неопределенные границы