Выполнение функций заказчика-застройщика

Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утв. постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174) к числу лицензируемой деятельности отнесено выполнение функций заказчика- застройщика.

Включение в состав лицензируемой деятельности выполнение функций заказчика-застройщика явилось предметом иска в Верховный Суд РФ о признании незаконным указанного Положения в названной части.

Верховный Суд России решением от 2 октября 2003 г. N ГКПИ03-1073 отказал в признании недействующим данного Положения в части включения в состав лицензируемого вида деятельности выполнение функций заказчика-застройщика. Вышестоящая судебная инстанция в определении от 25 декабря 2003 г. N КАС 03-603 оставила данное решение без изменения.

Верховный Суд РФ, рассматривая указанное дело, пришел к выводу о том, что в объем понятия "деятельность по строительству зданий и сооружений" входят не только работы по их возведению, но и исполнение функций заказчика-застройщика, непосредственно связанных со строительством и являющихся его составной частью. Без выполнения данных функций работы по строительству невозможны. В связи с этим суд не согласился с тем, что Правительство РФ по существу установило дополнительный, не оговоренный в названном законе вид деятельности, подлежащей лицензированию. Анализ статей 740, 743-750 ГК РФ позволил Верховному Суду РФ сделать вывод о том, что в договоре строительного подряда заказчик принимает на себя обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ. Кроме того, заказчик представляет техническую документацию, обладает правом вносить в нее изменения, может обеспечивать строительство материалами или оборудованием, исполняет другие обязанности, указанные в статье 747 ГК РФ, а также осуществляет контроль и надзор за выполнением строительных работ.

Исполнение указанных обязанностей способно оказать влияние на безопасность выполняемых работ и на состояние окружающей среды, а потому лицензирование функций заказчика-застройщика отвечает целям, определенным в законе о лицензировании.

Верховный Суд РФ привел еще один довод, суть которого в том, что ранее изданными правовыми актами осуществление задач заказчика-застройщика также включалось в деятельность по строительству зданий и сооружений (Положение о заказчике-застройщике). Заказчик-застройщик является непосредственным участником строительного процесса, а поэтому его функции правомерно отнесены к деятельности по строительству зданий и сооружений.

Конечно, с приведенной аргументацией можно поспорить. Нельзя относить работу заказчика к строительной деятельности только потому, что без нее дело не пойдет.

Проектную документацию, которую предоставляет заказчик-застройщик, готовит не заказчик-застройщик, а обладающая лицензией проектная организация. Обязанности заказчика-застройщика по договору - предоставить земельный участок, здания и сооружения, необходимые для ведения работ (например, склады, бытовки, общежитие для рабочих), обеспечивать транспортировку грузов и т.п. - носят вспомогательный характер и не являются строительством в собственном смысле этого слова. Заказчик-застройщик может, конечно, снабжать стройку материалами и оборудованием, равно как и проводить контроль (надзор) за выполнением работ, однако ответственность за качество работ несет подрядчик, который поэтому может отказаться от негодных материалов (оборудования) заказчика (п. 3 ст. 745 ГК РФ), а отсутствие с его стороны контроля и надзора не освобождают подрядчика от такой ответственности (п. 4 ст. 748 ГК РФ).

Предусмотренные в ГК РФ безусловные обязанности заказчика: предоставить подрядчику земельный участок, принять разумные меры к устранению возникающих препятствий, принять работы и оплатить их - сами по себе не угрожают безопасности работ или окружающей среде.

Но тем не менее при наличии указанного решения Верховного Суда РФ заказчику-застройщику придется получать лицензию на осуществление строительной деятельности.