Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. Длительное время отечественная правовая доктрина в целом отрицательно относилась к аналогии права и аналогии закона. Однако динамика переходного процесса неизбежно приводит к тому, что законодательство в целом и жилищное законодательство в частности зачастую отстают от бурно меняющихся общественных отношений, и прежде всего их сердцевины - имущественных взаимосвязей. В последние годы, к сожалению, часто создавалась ситуация, когда те или иные отношения возникали, а правового регулятора не было. Достаточно вспомнить публикации в СМИ, связанные с незаконным завладением квартирами пожилых одиноких лиц. Статья 7 ЖК позволяет цивилизованно разрешать (в том числе и судебным органам) вопросы, возникающие в жилищных отношениях и прямо не урегулированные актами жилищного законодательства.

2. Следует четко отличать аналогию закона от аналогии права. Аналогия закона - это применение норм жилищного законодательства, регулирующих имущественные и личные неимущественные жилищные отношения, хотя и не совпадающие с конкретным отношением, но все же очень близкие (сходные) с ним.

Условием применения аналогии закона по смыслу ч. 1 ст. 7 является отсутствие:

а) прямой правовой регламентации данного отношения. Иначе говоря, нет норм ЖК, федерального закона, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, иных норм действующего законодательства, посвященных урегулированию именно данного отношения. Если же такая правовая норма есть, то о применении аналогии закона говорить не приходится. При этом не имеет значения, когда принята такая норма. Главное, чтобы она действовала в момент возникновения отношения. Например, до сих пор действует ряд норм СССР (см. об этом комментарий к ст. 6 ЖК);

б) соглашения участников жилищных отношений применительно к конкретному случаю. Форма такого соглашения может быть и устной, и письменной. Однако если стороны избрали, например, письменную форму договора (или если такая форма прямо предписана законом), то и соглашение должно иметь письменную форму. Причем к действительности соглашения участников предъявляются общие требования о действительности сделок, предусмотренные в ст. 167-179 ГК;

в) норм гражданского или иного (например, семейного) законодательства, прямо регулирующих жилищные отношения. Так, если в ЖК нет соответствующей нормы, то необходимо (для применения аналогии закона) убедиться в отсутствии соответствующей нормы, в частности, в ст. 671-688 ГК, посвященных найму жилого помещения (см. об этом в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй ГК РФ. 4-е изд. М.: Инфра-М, 2003);

г) противоречия между применяемой нормой права (соглашения сторон, нормы гражданского или иного законодательства) и существом отношения, подлежащего урегулированию. При наличии такого противоречия нельзя применять аналогию закона, хотя бы и регулирующего весьма близкие отношения.

3. Аналогия права - это применение общих начал и смысла жилищного законодательства для урегулирования конкретных имущественных, личных неимущественных и иных отношений, упомянутых в ст. 4 ЖК, при отсутствии как правовых норм, регулирующих сходные отношения, так и соглашения сторон. Иначе говоря, аналогия права применяется постольку, поскольку невозможно применить аналогию закона. Общие начала, о которых идет речь в ч. 2 ст. 7, - это основные начала, упомянутые не только в ст. 1 ЖК (см. комментарий к ней), но и в других нормах как ЖК, ГК, так и других актов действующего гражданского законодательства (например, характер таких общих начал имеют нормы ст. 168, 169, 209, 421 и др. статьи ГК, нормы Закона о правах потребителей). Важнейшие общие начала жилищного законодательства указаны в ст. 21, 23, 25, 27, 29, 34-37 и в некоторых других статьях Конституции.

4. Применяя аналогию права согласно ч. 2 комментируемой статьи, нужно учитывать, что:

а) смысл жилищного законодательства - это особенности регулирования общественных отношений, присущих именно данной отрасли права, отличающие ее от других отраслей. Так, если жилищное или гражданско-правовое регулирование опирается на принципы равенства сторон, то, например, нормы налогового законодательства - на принципы властного подчинения плательщиков налогов и сборов требованиям налоговых органов (отсюда по общему правилу нельзя списать с расчетного счета ТСЖ (без его согласия) денежные средства, даже если на этом настаивает его контрагент по договору, зато требования налоговых органов о бесспорном списании сумм недоимок банки должны выполнять) (ст. 45, 46 НК). Иначе говоря, аналогия права в жилищных отношениях подчиняется тем же принципам, что и само жилищное законодательство в целом (см. комментарий к ст. 2, 3 ЖК);

б) требования добросовестности означают, что участники жилищных отношений предполагаются как действующие добросовестно (например, исправно исполняющие свои обязательства по договору). Если будет установлено иное, то применение аналогии права позволит защитить имущественные интересы и нематериальные блага добросовестно действующего партнера. При недобросовестности всех участников отношения применение аналогии права не позволит им жилищно-правовыми способами защищать свои интересы;

в) требования разумности означают, что отношения, не урегулированные жилищным законодательством, тем не менее должны при применении аналогии права решаться с точки зрения учета жизненных реалий, конкретной обстановки, возможных последствий и т.д. Так, если в договоре подряда на ремонт квартиры стороны не оговорили срок выполнения заказа и нет соответствующей нормы права, то для выполнения заказа (устранения недостатков работ) заказчик должен назначать подрядчику разумный срок (с учетом его технической оснащенности, квалификации, наличия сырья и т.п.). См. также ст. 715, 716 ГК;

г) требования справедливости означают, что нельзя решать спор в пользу одного из участников отношения, существенно ущемляя интересы другого (других), лишь на том основании, что стороны по небрежности не оговорили те или иные вопросы, а впоследствии, пользуясь этим (а также отсутствием возможности применения аналогии закона), один из участников стремится получить неосновательную выгоду. Поскольку отношение не урегулировано жилищным законодательством, нет соглашения и невозможно применить аналогию закона, участники отношения должны нести одинаковое бремя возможных неблагоприятных последствий.

4. О понятии жилищного законодательства (упомянутого в ст. 7) см. комментарий к ст. 5, 9 ЖК. О применении к жилищным отношениям иного законодательства см. также комментарий к ст. 8 ЖК. О применении к жилищным отношениям норм международного права см. комментарий к ст. 9 ЖК.