Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

1. Прежде всего жилищные права и обязанности могут возникать из оснований:

1) предусмотренных в самом ЖК (см., например, комментарий к ст. 30, 36 ЖК);

2) установленных другими федеральными законами и иными правовыми актами (например, такие права и обязанности возникают в соответствии со ст. 671-688 ГК, ст. 33-39 СК и т.д.);

3) являющихся действиями участников жилищных правоотношений (см. о них комментарий к ст. 4 ЖК), которые хотя и не предусмотрены актами законодательства, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства (см. об этом комментарий к ст. 1 ЖК) порождают жилищные права и обязанности.

К такого рода "действиям участников жилищных правоотношений" относятся правомерные и неправомерные действия. Основаниями для возникновения жилищных прав и обязанностей являются прежде всего правомерные действия.

2. В ст. 10 перечислены наиболее важные основания возникновения жилищных прав и обязанностей, а именно:

1) договоры и иные сделки, предусмотренные законом. Таковыми являются договоры и иные сделки, предусмотренные в гл. 30-58 ГК, в гл. 7-13 ЖК. Кроме того, ГК допускает возможность заключения сделок, в том числе договоров, которые хотя и не предусмотрены законом, но ему не противоречат (например, довольно популярного среди предпринимателей договора использования домашнего адреса; подробнее см. ст. 421 ГК);

2) акты госорганов и ОМСУ. К ним относятся прежде всего такие акты Федерального Собрания и его палат, которые не являются законами (например, постановления палат), постановления Верховного Совета СССР (РСФСР, РФ), до сих пор действующие и могущие быть основанием жилищных прав и обязанностей, распоряжения Президента РФ и Правительства РФ, а также акты федеральных органов исполнительной власти (приказы, инструкции, положения и т.п.), изданные ими в пределах их полномочий и направленные на установление тех или иных жилищных прав и обязанностей. Следует также назвать акты госорганов субъектов РФ, которые вправе регулировать жилищные отношения лишь в той мере, в которой это предусмотрено федеральными законами (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней), однако порождающие для участников отношений жилищные права и обязанности. Все упомянутые акты (равно как и акты ОМСУ) в отличие от договоров и иных сделок являются властно-организационными, так как в той или иной степени выражают волю государства. Они порождают жилищные права и обязанности между конкретными субъектами гражданского права (например, по распоряжению госоргана жилой дом от одного казенного предприятия передается другому, по решению территориального органа по управлению имуществом разрешается субаренда муниципального жилья);

3) судебные решения (например, решения мирового судьи или районного суда о признании права на вселение в жилое помещение);

4) приобретение жилого помещения в собственность по основаниям, предусмотренным законом (например, по договору купли-продажи квартиры, по договору мены, по договору дарения и т.д.);

5) членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (см. об этом подробный комментарий к ст. 111, 121 ЖК);

6) другие действия (бездействие) участников жилищных отношений (например, по уплате коммунальных платежей), а также наступление событий, с которыми федеральный (а не закон субъекта РФ) закон или иной правовой акт (например, указ Президента РФ) связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В отличие от действий (которые являются формами волевого поведения лиц) события - это обстоятельства, не зависящие от воли человека. События делятся на абсолютно не зависящие от воли лица (например, землетрясение, наводнение, извержение вулканов, смерть) и события хотя и вызванные действиями человека, но имеющие юридические последствия для третьих лиц независимо от их воли (например, строительная организация как владелец источника повышенной опасности несет ответственность за действия своих работников, повлекшие, скажем, аварии водопровода, пожары и т.д., ст. 402, 1079 ГК). Не все события служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей. Необходим и второй конструктивный элемент: закон или иной правовой акт с наступлением события должны связывать определенные правовые последствия. Так, ст. 12 Закона N 189 устанавливает, что с 1 марта 2005 г. (т.е. с наступления даты) не допускается приватизация жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма.