Статья 11. Защита жилищных прав

 

1. Анализ правил ч. 1 ст. 11 показывает, что главную роль в защите жилищных прав закон отводит судебным органам. При этом защита жилищных прав лица может осуществляться или в случае их нарушения, или в случае, когда любыми третьими лицами, а также органами государственной власти, местного самоуправления эти права оспариваются. Формы оспаривания могут быть разнообразными: например, предъявление претензии, подача иска в суд, подача жалоб и заявлений в компетентные органы власти, направленные на прекращение жилищных прав лица или уменьшение их объема, и т.д. Подведомственность дел, упомянутая в ст. 11, определяется в настоящее время нормами ГПК, АПК и иными актами процессуального законодательства.

В связи с этим нужно учитывать следующее:

1) в первую очередь (учитывая специфику жилищных отношений) дела о защите жилищных прав рассматриваются судами общей юрисдикции (в том числе мировыми судьями и военными судами). К органам правосудия, образующим систему судов общей юрисдикции, относятся Верховный Суд РФ, Верховные (высшие) суды республик, входящих в состав РФ, областные, краевые, окружные, городские суды, суды автономной области и других национально-государственных образований в составе РФ, а также районные (городские) суды и военные суды. Система органов суда в РФ в настоящее время регулируется рядом нормативных актов, принятых как в прошлые годы, так и в период перехода к рынку. Кроме того, в целом ряде субъектов РФ уже назначены мировые судьи, которые не относятся к числу федеральных судов общей юрисдикции, а являются судебными органами субъектов РФ, но все же относятся именно к судам общей юрисдикции.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ по гражданским делам, рассматривая жилищные дела, выступает в основном как надзорная инстанция, а также в качестве суда кассационной инстанции в отношении судов областей, краев, городов Москвы и Санкт-Петербурга, высших судебных органов национально-государственных образований в составе РФ.

Крайне редко, когда рассмотрение жилищного спора имеет исключительно важное значение (например, имеет особую сложность либо в нем участвуют различные республики, края и т.д. в составе РФ), дела рассматриваются Верховным Судом РФ по первой инстанции.

Верховные суды республик в составе РФ, областные, краевые суды, суды других субъектов РФ выступают как вторая (кассационная) инстанция для решений нижестоящих судов и в установленных случаях - в качестве первой инстанции.

Мировые судьи рассматривают по первой инстанции жилищные споры, имущественные споры при цене не более 500 МРОТ, основную массу брачно-семейных дел и иные дела, указанные в ст. 3 Закона о мировых судьях.

Основным органом, куда граждане могут обратиться за защитой своих нарушенных гражданских прав, являются районные (городские) суды. Кроме того, именно в районные суды могут быть обжалованы в апелляционном порядке решения мировых судей (ст. 22-27, 320-335 ГПК).

Споры с участием юридических лиц суды общей юрисдикции рассматривают в тех случаях, когда одной из сторон является гражданин, а также в иных случаях, предусмотренных законом (например, споры иностранных инвесторов и предприятий с иностранными инвестициями с госорганами РФ), споры между инвесторами и предприятиями с их участием по вопросам, связанным с их хозяйственной деятельностью, рассматриваются в районных (городских) судах, если о таком порядке рассмотрения споров стороны договорились или если иное не установлено законодательством. Подробнее об этом см. в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ. М.: Экзамен, 2004;

2) гораздо реже защита жилищных прав осуществляется в арбитражных судах. Тем не менее если, например, участниками жилищного правоотношения являются юридические лица или организации и индивидуальные предприниматели и спор о жилом помещении возник именно в связи с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности, то такой спор рассматривается в арбитражных судах (ст. 25 АПК). Система арбитражных судов включает Высший Арбитражный Суд, федеральные арбитражные суды округов (они являются судами кассационной инстанции), арбитражные суды апелляционной инстанции и арбитражные суды субъектов РФ (они являются судами первой инстанции). Подробнее об этом см. в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к АПК РФ. М.: Инфра-М, 2003.

2. Специфика ч. 2 ст. 11 состоит в том, что:

1) она посвящена внесудебному порядку защиты жилищных прав;

2) в соответствии с ней защита жилищных прав в административном порядке:

а) допускается в виде исключения из общих правил (состоящих в том, что такая защита проводится прежде всего в судебном порядке);

б) может осуществляться только в случаях, прямо предусмотренных нормами ЖК или других федеральных законов (т.е. законы субъектов РФ в ст. 11 не имеются в виду). Например, решение об отказе в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, принятое в соответствии со ст. 54 ЖК, гражданин может обжаловать не только в судебном порядке, но и путем подачи жалобы в вышестоящий орган;

в) не исключает (не ограничивает) возможности гражданина обратиться за судебной защитой своих жилищных прав. Дело в том, что решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано гражданином в судебном порядке (например, в соответствии со ст. 254-258 ГПК).

3. Очень важную роль играют способы защиты жилищных прав, предусмотренные в ч. 3 ст. 11. При этом следует обратить внимание на то, что:

1) одним из важнейших способов защиты жилищных прав является признание жилищного права. Примерами могут служить предусмотренные в нормах ЖК признание нуждающимся в жилом помещении (см. комментарий к ст. 51-56 ЖК), признание преимущественного права на вступление в жилищные кооперативы (см. комментарий к ст. 49, 111 ЖК) и др.;

2) упомянутое в ст. 11 восстановление положения, существовавшего до нарушения права, означает, что лицо вправе требовать не только признания своих прав, но и восстановления их в полном объеме. Например, лицо, незаконно занявшее чужие жилые помещения, по требованию собственника освобождает их; денежные средства, незаконно списанные с расчетного счета жилищного кооператива, возвращаются; при расторжении договора социального найма гражданин возвращает квартиру и т.д.

По существу, с предыдущим способом связано и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Однако ошибочным был бы вывод о том, что восстановление положения, существовавшего до нарушения права, возможно только путем пресечения действий, нарушающих это право. Дело в том, что иногда стороны по доброй воле восстанавливают прежнее положение. Например, заказчик-гражданин и подрядчик - строительная фирма согласованно отказываются от проведения перепланировки жилого помещения, договорившись, что подрядчик приведет помещение в прежнее состояние, вернет суммы авансов, а заказчик не будет иметь никаких имущественных претензий. Другие примеры: арендатор демонстрирует отделимые улучшения арендованного жилого помещения; поднаниматель выселяется и т.д.

В случаях когда прежнее состояние не может быть восстановлено подобным образом, закон допускает пресечение действий, нарушающих гражданские права. Формы пресечения могут быть самыми разнообразными: понуждение совершить какие-то действия (например, пролонгировать договор), принуждение совершить какие-то действия (например, принудительное выселение из незаконно занятого жилого помещения) и т.п. Пресечение как способ защиты гражданских прав обычно сопровождается обращением за помощью в соответствующий компетентный орган. Пресекаются не только действия, реально нарушающие право, но и условия, создающие угрозу нарушения этого права. Например, арендатор, допускающий использование жилого помещения не по назначению, может создать угрозу для имущества. Арендодатель вправе потребовать пресечения таких действий, иначе говоря, с помощью пресечения защищается имущественное право арендодателя (ст. 615 ГК);

3) самостоятельным способом защиты жилищных прав является и признание судом недействующим (полностью или частично) нормативного правового акта госоргана и ОМСУ.

В связи с этим следует знать, что акт имеет нормативный характер, если он устанавливает правила поведения, обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные этим актом.

Дела о признании нормативных правовых актов противоречащими закону (в том числе нарушающими жилищные права) рассматриваются как дела, возникающие из публичных и административно-правовых отношений по общим правилам действующего ГПК с теми изъятиями и дополнениями, которые установлены законами РФ.

Верховный Суд РФ обращает внимание судов на особенности рассмотрения в судах данного рода дел. Суд должен рассмотреть дело независимо от того:

- воспользовалось ли лицо своим правом обжаловать акт в вышестоящие органы или сразу обратилось в суд;

- опротестован акт органами прокуратуры или нет;

- соблюден обязательный внесудебный порядок обжалования (опротестования) акта или нет (подробнее об этом см. в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к ГПК РФ. М.: Экзамен, 2003);

4) еще одним способом защиты жилищных прав является неприменение судом нормативного акта госоргана и ОМСУ, противоречащего ЖК, другим федеральным законам, а также иным правовым актам. При этом не подлежит применению акт, противоречащий закону, а также указам Президента РФ, постановлениям Правительства РФ, другим актам жилищного законодательства (ст. 5 ЖК). Правовой акт может быть признан недействительным как не соответствующий закону (иному правовому акту), если он издан госорганом или ОМСУ либо должностным лицом с превышением предоставленной ему законом компетенции или в пределах компетенции, но с нарушением действующего законодательства. В случае признания акта недействительным суду не следует обязывать госорган, или ОМСУ, или должностное лицо отменить этот акт, поскольку признание этого акта недействительным по мотивам противоречия закону означает, что он не порождает правовых последствий со дня его издания. Такой акт просто не применяется судом к тем или иным жилищным отношениям;

5) своеобразным способом защиты жилищных прав является прекращение или изменение жилищного правоотношения. Суть его состоит в том, что участник жилищного отношения, добиваясь его прекращения или изменения, тем самым ограждает свои жилищные правоотношения. Так, добиваясь выселения поднанимателя жилого помещения, наниматель этим ограждает и свои жилищные права;

6) перечень способов защиты изложен в п. 1-6 ч. 3 ст. 11 неисчерпывающим образом. Могут иметь место и иные способы, предусмотренные как в самом ЖК, так и в других федеральных законах (например, в ГК, СК и др.).