Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Анализ ст. 15 показывает, что:

1) ее нормы посвящены одному из важнейших самостоятельных элементов жилищных отношений, а именно объектам жилищных прав;

2) в качестве объекта жилищных прав может выступать лишь жилое помещение. Если помещение нежилое (либо признано нежилым), то оно регулируется нормами жилищного законодательства (даже если оно, например, встроено в жилой дом, расположено в жилом доме и т.п.) лишь в той мере, в какой нормы ЖК это прямо предусматривают. В остальных случаях к регулированию отношений вокруг нежилых помещений подлежат применению нормы гражданского, земельного, иных отраслей законодательства РФ;

3) жилое помещение может быть переведено в нежилое лишь в порядке, установленном в ст. 22-24 ЖК (см. комментарий к этим статьям).

2. Жилое помещение (как объект жилищных прав):

1) представляет собой помещение:

а) изолированное (т.е. обособленное от других помещений, в том числе и нежилых), которое в соответствии с нормами ст. 130 ГК и Законом о недвижимости признается недвижимым имуществом. В силу этого не признаются жилыми помещениями палатки, сборно-разборные модули, передвижные автомобильные устройства, приспособленные для временного проживания туристов, и тому подобные объекты;

б) которое предназначено для постоянного проживания граждан. В связи с этим гостиницы, кемпинги, иные места, предназначенные для временного пребывания граждан, в ст. 15 не имеются в виду (иной вывод противоречил бы систематическому толкованию ст. 15, 16, 17 ЖК (см. комментарий к ним);

в) отвечающее установленным законом (либо в соответствии с законом) санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам и правилам;

2) признается таковым в порядке, установленном Правительством РФ. Последнее устанавливает:

а) этот порядок в полном соответствии с нормами самого ЖК и других федеральных законов (иначе говоря, нормы законов субъектов РФ при этом могут не учитываться);

б) санитарные, технические, противопожарные и тому подобные требования, которым такое помещение должно соответствовать. Впредь до утверждения Правительством РФ новых порядка и требований (указанных выше) подлежат применению ранее установленный порядок признания помещения жилым и требования, предъявляемые к таким помещениям. С другой стороны, не следует упускать из виду положения ст. 4 Закона N 189 о том, что впредь до приведения в соответствие с нормами ЖК нормативных правовых актов, действовавших до 1 марта 2005 г., последние подлежат применению лишь в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК и Закона N 189;

3) имеет ряд видов (см. об этом подробный комментарий к ст. 16 ЖК);

4) может быть признано непригодным для проживания. При этом следует иметь в виду, что:

а) порядок и основания признания жилого помещения непригодным для проживания будут установлены Правительством РФ. К сожалению, в Законе N 189 не установлены сроки, в течение которых Правительство РФ должно принять соответствующие постановления. В связи с этим впредь до утверждения нового порядка и оснований признания жилого помещения непригодным для проживания продолжают действовать ранее изданные правовые нормы (например, Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства РФ N 552 от 04.09.03), регулирующие порядок признания помещения непригодным для проживания (в той мере, в какой эти акты не противоречат нормам ЖК);

б) жилое помещение может быть переведено в нежилое в соответствии со ст. 22-24 ЖК либо вообще признано непригодным для любого вида дальнейшего использования и подлежащим сносу (например, если дому грозит обвал);

5) имеет так называемую общую площадь. Условно ее можно определить по следующей формуле:

Опл = Пл.ж.к + Пл.к + Пл.в,

где:

Опл - общая площадь жилого помещения, которая подлежит определению;

Пл.ж.к - площадь жилых комнат, непосредственно предназначенных для

проживания;

Пл.к - площадь коридоров, прихожих и тому подобных помещений жилого

помещения (например, квартиры);

Пл.в - площадь помещений вспомогательного использования (не включая

лоджий, балконов и т.п.), которые предназначены для

удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с

проживанием в жилом помещении (например, ванная комната в

квартире, бассейн в жилом доме и т.д.).

Балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь жилого помещения с 1 марта 2005 г. включать не следует.

О том, что жилое помещение относится к тому или иному виду жилищного фонда, см. комментарий к ст. 19 ЖК. О государственном контроле за сохранностью жилых помещений см. комментарий к ст. 20 ЖК. О страховании жилых помещений см. комментарий к ст. 21 ЖК. О переустройстве и перепланировке жилых помещений см. комментарий к ст. 25-29 ЖК.