Статья 16. Виды жилых помещений

 

1. Анализ ст. 16 позволяет сделать ряд важных выводов:

1) в ней исчерпывающим образом перечислены виды жилых помещений. Иные помещения к жилым не могут быть отнесены;

2) жилой дом (как вид жилого помещения):

а) может принадлежать на праве собственности:

- гражданину (частная собственность);

- РФ или ее субъекту (государственная собственность);

- муниципальному образованию (муниципальная собственность);

- организации (частная собственность);

- гражданам и организациям (частная собственность);

б) может быть одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным;

в) предназначен именно для проживания граждан (хотя может иметь и нежилые помещения);

г) всегда представляет собой индивидуально-определенное здание.

Иначе говоря, налицо:

- объект недвижимости (ст. 130 ГК);

- индивидуально-определенная вещь. Этот дом не может совпадать по всем своими характеристикам с другими жилыми домами (даже если речь идет о типовых зданиях);

- оконченный строительством объект капитального строительства;

д) состоит из комнат (по общему правилу их более одной), а также помещений вспомогательного использования (например, ванная, туалет и др.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных именно с проживанием в этом здании;

2) квартира (т.е. самостоятельный вид жилого помещения):

а) представляет собой структурно обособленное помещение жилого дома, т.е. это всегда часть жилого дома, причем многоквартирного. После 1 марта 2005 г. понятие "одноквартирный дом" правового значения не имеет;

б) должна обеспечивать возможность прямого доступа (т.е. непосредственно из этой квартиры) к помещениям общего пользования (например, к лестничной площадке, к тамбуру и т.п.), расположенным в жилом многоквартирном доме;

в) может состоять из одной или нескольких комнат. Кроме того, в квартире должны находиться помещения вспомогательного использования (например, ванная комната), предназначенные для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд. Что касается балконов, лоджий, веранд, террас и т.п., то они могут быть в квартире, но могут и отсутствовать (т.е. они не являются неотъемлемым ее элементом);

3) комната (т.е. самостоятельный вид жилого помещения):

а) представляет собой часть жилого дома либо квартиры;

б) предназначена именно для проживания граждан;

в) должна отвечать признаку изолированности (иначе она не может быть признана видом жилого помещения, см. об этом комментарий к ст. 15 ЖК);

г) должна иметь площадь не менее установленной нормы (иначе отсутствует самостоятельный объект жилищных прав, самостоятельный вид жилого помещения).

2. Также помещения, упомянутые в ст. 16:

1) относятся к тому или иному виду жилищного фонда (см. комментарий к ст. 19 ЖК);

2) могут быть переведены в нежилые (либо, наоборот, последние могут быть переведены в жилые) лишь в порядке, установленном в ст. 22-24 ЖК (см. комментарий к ним);

3) могут быть подвергнуты переустройству или перепланировке в соответствии со ст. 25-29 ЖК (см. комментарий);

4) представляют собой объект недвижимости и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (см. об этом комментарий к ст. 18 ЖК);

5) используются строго по назначению. Госорганы и ОМСУ обязаны осуществлять контроль за таким использованием (см. комментарий к ст. 20 ЖК);

6) могут быть застрахованы в соответствии с нормами ГК и законодательства о страховании (см. комментарий к ст. 21 ЖК).