Статья 19. Жилищный фонд

 

1. В комментируемой статье дается:

1) легальное определение жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех (независимо от того, в чьей собственности они находятся) жилых помещений, находящихся на территории РФ.

В состав жилищного фонда входят и жилые дома, и квартиры, и комнаты, и иные помещения в многоквартирных домах (см. об этом комментарий к ст. 15-16 ЖК);

2) классификация видов жилищного фонда. При этом если за основу классификации взять форму собственности, то жилищный фонд подразделяется на:

а) частный жилищный фонд. Этот фонд включает все жилые помещения, принадлежащие на праве собственности:

- гражданам (в том числе и в их общей собственности);

- юридическому лицу (в том числе помещения, находящиеся в собственности жилищных, ЖСК, иных кооперативов, хозяйственных обществ и товариществ, некоммерческих организаций, обладающих правом собственности на свое имущество);

б) государственный жилищный фонд. Речь идет о жилых помещениях, находящихся в собственности (во владении):

- всей РФ или любого из субъектов РФ;

- учреждений, финансируемых РФ или субъектом РФ (дело в том, что у учреждений не возникает права собственности на переданное им собственником недвижимое имущество, равно как на недвижимость, приобретенную учреждением в ходе его деятельности. В практике возник вопрос: возникает ли право собственности на жилое помещение у учреждения, финансируемого гражданином? Нет, и в этом случае право собственности на жилое помещение возникает у лица, которое финансирует данное учреждение);

- федеральных унитарных предприятий, государственных унитарных предприятий субъектов РФ. Дело в том, что такие предприятия не имеют права собственности на жилые помещения, находящиеся в их владении (последние им переданы лишь в хозяйственное ведение). Право собственности на жилые помещения и в этом случае принадлежит либо РФ, либо субъекту РФ;

- федеральных казенных предприятий и казенных предприятий субъектов РФ. У них такие помещения находятся на праве оперативного управления, а правом собственности на жилые помещения обладает соответственно РФ или субъект РФ;

в) муниципальный жилищный фонд. Речь идет о всех жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Кроме того, к муниципальному жилищному фонду относятся жилые помещения, находящиеся:

- в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий;

- в оперативном управлении муниципальных казенных предприятий;

- в оперативном управлении учреждений, финансируемых муниципальным образованием;

3) возможность классифицировать жилищный фонд и по другим основаниям. Например, можно за основу классификации брать цель использования жилого помещения. В этом случае жилищный фонд подразделяется на:

а) жилищный фонд социального назначения. Этот фонд включает в свой состав все жилые помещения (они находятся в государственной или муниципальной собственности), которые предоставлены (или могут быть предоставлены) гражданам по договорам социального найма (см. об этом комментарий к ст. 49-91 ЖК);

б) специализированный жилищный фонд. Этот фонд включает жилые помещения, предоставленные для проживания отдельным категориям граждан (например, беженцам, вынужденным переселенцам, гражданам, нуждающимся в социальной защите, гражданам, работающим у данного работодателя, и др.). Эти жилые помещения находятся в государственной или муниципальной собственности и могут быть предоставлены гражданам на основании договора найма специализированного жилого помещения (см. об этом подробный комментарий к ст. 92-109 ЖК);

в) индивидуальный жилищный фонд. Этот фонд включает в свой состав все жилые помещения, которые используют (для проживания в них) граждане - собственники этих жилых помещений. Помимо собственников в таких жилых помещениях могут проживать и иные граждане (члены их семьи, поднаниматели, временные жильцы и т.д.) (см. об этом комментарий к ст. 30-35 ЖК);

г) жилищный фонд коммерческого использования. Этот фонд включает в свой состав все жилые помещения, которые используются собственниками для извлечения дохода. Заключая с другими гражданами либо юридическими лицами соответствующие договоры, собственники таких жилых помещений получают доходы, а наниматели - возможность проживания в таких жилых помещениях и пользования их оборудованием.

2. Для правильного применения ст. 19 необходимо учитывать положения:

1) ст. 20 Закона N 189 о том, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения (являющиеся для них единственным местом постоянного проживания) до 1 января 2007 г., вправе передать эти помещения (если они свободны от обязательств) в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие госорганы и ОМСУ обязаны принять такие жилые помещения (соответственно в государственный или муниципальный жилищный фонд);

2) ст. 13 Закона N 189 о том, что граждане, которые до 1 марта 2005 г. проживали в служебных жилых помещениях, в общежитиях, не могут быть выселены из этих жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК.

3. Жилищный фонд (независимо от вида) в соответствии с ч. 4 и 5 ст. 19:

1) подлежит государственному учету. При этом:

а) порядок государственного учета жилищного фонда должен быть утвержден Правительством РФ;

б) в соответствии со ст. 4 Закона N 189 впредь до издания новых правил учета жилищного фонда подлежат применению ранее изданные правовые акты, посвященные такому учету (но лишь в той мере, в какой это не противоречит нормам ЖК и другим актам жилищного законодательства). Таким образом, в настоящее время следует руководствоваться, в частности:

- Положением о государственном учете жилищного фонда в РФ (утв. постановлением Правительства РФ N 1301 от 13.10.1997);

- Постановлением Госкомстата РФ N 81 от 05.11.2001 г. "Об утверждении Инструкции по заполнению формы Федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом";

2) может подлежать и иным формам учета. Однако в любом случае учет жилищного фонда должен предусматривать:

а) технический учет. Последний, в частности, включает техническую инвентаризацию жилого фонда. При этом необходимо руководствоваться:

- постановлением Правительства РФ N 921 от 04.12.2000 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации" (в ред. от 10.09.2004);

- Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. указанным постановлением);

- Положением об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 19.10.2004). В соответствии с этим Положением технический учет и инвентаризацию жилого фонда с 1 ноября 2004 г. вправе осуществлять лишь организации технической инвентаризации (ОТИ), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью);

б) техническую паспортизацию. Она завершается выдачей технического паспорта - документа, который содержит техническую и иную информацию о жилом помещении. См. также комментарий к ст. 20 ЖК.