Статья 22. Условия перевода жилого помещения в
нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Применяя
правила ч. 1 ст. 22, нужно учесть, что перевод жилого помещения в
нежилое и обратно допускается только в той мере, в какой соблюдены:
1) требования,
предусмотренные в нормах самого ЖК. В частности, необходимо соблюсти
требования:
а) ст. 23 ЖК
о порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение (и нежилого в жилое);
б) ст. 24 ЖК
(о том, чтобы отсутствовали основания для отказа в таком переводе). См. комментарий к ст. 23-24 ЖК;
2) положения
законодательства о градостроительной деятельности. В частности, перевод жилого
помещения в нежилое (или нежилого в жилое) должен осуществляться с учетом
следующих норм Градостроительного кодекса:
а) ст. 48
(она посвящена необходимости иметь проектную документацию (в виде карт, схем и
т.п.), допускающую такой перевод с точки зрения архитектурных,
функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических
требований);
б) ст. 49-50 (о
необходимости заключений государственной и (или) негосударственной экспертизы
для осуществления перевода);
в) ст. 51,
55 (о наличии соответствующих разрешений);
г) ст. 53-54 (о
контроле и надзоре за порядком осуществления перевода жилого помещения в
нежилое (или нежилого помещения в жилое).
2. В ч. 2
ст. 22 изложены условия, при наличии хотя бы одного из которых перевод
жилого помещения в нежилое (следует обратить внимание на то, что п. 2 не
распространяется на случаи перевода нежилых помещений в жилые) не допускается.
Такой перевод не может иметь места, если:
1) доступ к
переводимому в нежилое помещению невозможен без использования (для прохода, для
иного проникновения) помещений (или хотя бы одного такого помещения, например
коридора, подъезда и т.п.), обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Например,
если необходимо воспользоваться (чтобы пройти к входной двери переводимого
помещения) подъездом, который используется и для входа в другие жилые
помещения, то такой перевод не допускается;
2) отсутствует
техническая возможность (например, нет окна, которое можно было бы
переоборудовать в дверь, невозможно в несущей стене прорубить отверстие для
двери и т.д.) оборудовать отдельный доступ (т.е. доступ, не связанный с общим
входом, не сопряженный с использованием помещений, обеспечивающих доступ к
другим квартирам, иным жилым помещениям) к переводимому помещению;
3) переводимое
помещение является частью жилого помещения (например, одна комната внутри
трехкомнатной квартиры переводится в нежилое помещение и при этом отсутствует
отдельный вход с улицы в такую комнату);
4) переводимое
помещение одновременно используется собственником (либо членом его семьи, любым
иным гражданином, на законных основаниях вселившимся в это помещение) в
качестве места постоянного проживания (например, если гражданин постоянно
проживает (зарегистрирован в ней как по месту жительства) в квартире, которую
он собирается перевести в нежилое помещение);
5) право
собственности на переводимое помещение обременено залогом, арестом, иным
обременением. Иначе говоря, третьи лица (например, кредиторы) имеют законные
права (например, залогодержателя) потребовать возмещения (исполнения
обязательства) за счет жилого помещения, которое лицо собирается перевести в
нежилое. Это, в частности, сделано для того, чтобы в нашей стране заработал
механизм использования ипотеки для улучшения жилищных условий.
Следует обратить
внимание, что условия, перечисленные в ч. 2 ст. 22:
а) изложены
исчерпывающим образом. Это означает, что в законах субъектов РФ недопустимо
устанавливать дополнительные условия, запрещающие перевод жилых помещений в
нежилые;
б) в равной
степени относятся как к одноэтажным жилым домам, состоящим из одной квартиры,
так и к одному помещению, и к многоквартирным жилым домам (хотя в отношении
последних установлен ряд дополнительных условий, см. об этом ниже);
в) служат
бесспорным основанием для того, чтобы принять решение об отказе в переводе
жилого помещения в нежилое (см. об этом комментарий к
ст. 24 ЖК).
3. Специфика
правил ч. 3 ст. 22 состоит в том, что:
1) они специально
посвящены переводу не любого жилого помещения, а именно квартиры в нежилое
помещение. При этом речь идет о квартире, расположенной в многоквартирном жилом
доме;
2) в соответствии
с ними перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается,
если:
а) она
расположена на первом этаже многоквартирного дома. В практике возникли вопросы:
- допускается ли
такой перевод, если квартира находится на так называемом цокольном этаже,
относится к разряду так называемых полуподвальных квартир? Анализ ч. 2
ст. 22, а также ст. 1 ГК показывает, что правила ч. 2
ст. 22 ЖК не препятствуют переводу таких квартир в нежилые помещения
(главное, что такие квартиры расположены ниже первого этажа);
-
распространяются ли правила ч. 3 ст. 22 ЖК на случаи, если квартира
расположена в одноэтажном многоквартирном жилом доме? Анализ ст. 22 ЖК
позволяет утвердительно ответить на этот вопрос;
б) она хотя и
расположена выше первого этажа (например, на втором этаже), но под ней
расположены нежилые помещения. В практике применения ст. 22 ЖК возникли
вопросы:
- применяются ли
правила ч. 3 ст. 22 ЖК к случаям, когда квартира расположена на
мансардном этаже дома, а на остальных трех нижних этажах дома расположен
универмаг? Да, и в этом случае следует руководствоваться правилами п. 3
ст. 22 ЖК: дело в том, что в данном случае под мансардной квартирой
расположены нежилые помещения (универмаг);
- допускается ли
перевод в нежилое помещение квартиры на втором этаже, если на первом этаже
расположены и магазин и квартиры? Если помещение непосредственно под данной
квартирой жилое, то такой перевод не допускается. Однако если помещение,
расположенное непосредственно под квартирой на втором этаже, нежилое, то это не
препятствует переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение (даже если
все остальные помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми).
4. Особенности
правил ч. 4 ст. 22 состоят в том, что:
1) они посвящены
условиям перевода нежилого помещения в жилое: нет оснований распространять их
на случаи перевода жилых помещений в нежилые;
2) в соответствии
с ними не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:
а) оно не
отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям нормами ЖК (см. об этом
подробный комментарий к ст. 15-17 ЖК), других федеральных
законов, иных правовых актов (например, актов Правительства РФ, устанавливающих
порядок признания помещения жилым и требования, которым такое помещение должно
отвечать). Речь идет о санитарно-гигиенических, технических, противопожарных,
экологических, иных требованиях, предъявляемых к любому жилому помещению;
б) отсутствует
возможность обеспечить (даже после ремонта, переустройства, перепланировки и
т.п.) соответствие помещения указанным выше требованиям, например, если во всех
комнатах помещения отсутствуют окна и нет технической возможности их прорубить
(иначе это будет грозить обвалом всего дома и т.п.). Если же такая возможность
имеется, то перевод нежилого помещения в жилое возможен (например, если оно
подключено, как и другие квартиры многоквартирного дома, к водоснабжению, к
системе канализации, газоснабжения и т.п.);
в) оно обременено
правами каких-либо лиц (например, арестовано, находится под залогом и т.д.).
Пока это обременение существует, перевод исключен;
3) в них
исчерпывающим образом перечислены обстоятельства, которые препятствуют переводу
нежилого помещения в жилое. Иначе говоря, в законах субъектов РФ недопустимо
установление дополнительных условий, необходимых для перевода нежилых помещений
в жилые.
5. Перевод жилого
помещения в нежилое (или нежилого в жилое) следует отличать от переустройства и
перепланировки жилого помещения (см. комментарий к ст. 25-29
ЖК). Обременения земельного участка (на котором расположен жилой дом) не
являются основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (или
нежилого в жилое). В ст. 22 ЖК речь идет об обременениях лишь самого
помещения.
Главная