Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в
нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Анализ правил
ч. 1 ст. 23 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) перевод жилого
помещения в нежилое (либо нежилого в жилое) после 1 марта 2005 г.
осуществляется ОМСУ. В связи с этим возник вопрос: вправе ли органы
муниципальных образований г. Москвы после 01.03.2005 г. разрешить
такой перевод? Нет, не вправе. Дело в том, что в соответствии с п. 2
ст. 14 ЖК в г. Москве компетенция органов муниципальных образований в
области жилищных отношений определяется законами г. Москвы. В настоящее
время разрешение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое отнесено к
компетенции госорганов г. Москвы;
2) орган,
осуществляющий перевод помещений:
а) вправе
требовать предъявления документов, исчерпывающим образом перечисленных в
ч. 2 ст. 23. В практике возникли вопросы:
- может ли этот
орган некоторые из этих документов не требовать? Нет, правила ч. 2 ст. 23
императивные, а это означает, что указанный орган самостоятельно не вправе
изменять перечень документов, установленных в подп. 1-5 ч. 2 ст. 23;
- могут ли
госорганы г. Москвы (с учетом особенностей управления жилищным фондом
города) потребовать предъявления иных документов? Нет, такого права у
госорганов г. Москвы нет;
б) оформляет
принятие документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23, с соблюдением
установленной (порядком ведения делопроизводства) процедуры (в том числе
осуществляет их регистрацию в журналах, книгах и т.п.). Закон не запрещает
осуществления этой процедуры в электронной форме;
в) обязан выдать
заявителю расписку. Она должна содержать информацию о принятии указанных
документов и дату их принятия. Впредь до утверждения специальной формы расписки
ее можно составлять в произвольном виде, главное, чтобы она отражала факт
принятия документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23, и имела письменную
форму;
3) заявитель,
упомянутый в ст. 23:
а) это не только
собственник жилого помещения (а в качестве такового могут выступать как
граждане, так и юридические лица), но и любые иные лица, надлежащим образом
уполномоченные собственником (например, поверенный собственника помещения,
которому последний выдал доверенность, удостоверенную нотариусом);
б) должен подать
заявление (с приложением документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23):
- в орган,
осуществляющий перевод помещений, расположенный именно по месту нахождения
переводимого помещения (а, например, не по месту жительства заявителя, не по
месту нахождения юридического лица - заявителя);
- в письменной
форме. Впредь до утверждения бланка такого заявления оно составляется
заявителем по своему усмотрению. Главное, чтобы оно отражало волю последнего о
переводе помещения, было подписано, датировано и т.п.;
в) вправе (по своему
усмотрению, если он сочтет это целесообразным) приложить к своему заявлению и
иные документы (прямо не перечисленные в ч. 2 ст. 23, т.е.
дополнительно к ним). Орган, осуществляющий перевод помещения, должен принять и
такие документы (отразив данный факт в расписке, выданной заявителю);
4) после принятия
указанного выше заявления орган, осуществляющий перевод:
а) обязан
рассмотреть просьбу заявителя о переводе помещения не позднее 45 календарных
дней (т.е. выходные и нерабочие праздничные дни при подсчете не исключаются),
отсчитываемых со следующего дня после дня принятия документов, перечисленных в
ч. 2 ст. 23. Возможность продления данного срока нормами ЖК не
предусмотрена;
б) вправе принять
решение либо о разрешении перевода, либо (при наличии оснований, перечисленных
в ст. 24 ЖК, см. комментарий) об отказе в этом;
в) должен не
позднее 3 рабочих дней (т.е. выходные и праздничные дни при подсчете не
учитываются), отсчитываемых со следующего дня после принятия решения, направить
заявителю (или выдать на руки, если заявитель лично явился за получением
решения) документ, отражающий содержание принятого решения. При этом:
- форма такого
документа (а также перечень сведений, которые он должен включать) утверждается
Правительством РФ;
- документ
направляется заявителю заказным почтовым отправлением по адресу, указанному в
заявлении (возможно, что этот адрес не совпадает с местом жительства заявителя
либо с местом нахождения организации-заявителя);
г) обязан также
письменно проинформировать о принятом решении всех собственников помещений (в
том числе и жилых, и нежилых), непосредственно примыкающих к переводимому
помещению.
2. Документ,
содержащий сведения о принятии решения о переводе помещения (либо об отказе в
переводе):
1) должен содержать
сведения о принятом решении, а также иные сведения, которые будут перечислены в
специальном постановлении Правительства РФ (которым утверждаются форма и
содержание данного документа);
2) может
содержать и сведения о том, что необходимо провести перепланировку и (или)
переустройство переводимого помещения. При этом в документе указываются:
- сведения о
переустройстве (перепланировке) в той мере, в какой осуществление последних
необходимо;
- сведения о
проведении иных работ, проведение которых необходимо для перевода помещения (в
том числе и в ходе осуществления перепланировки или переустройства помещения);
3) является
надлежащим правоустанавливающим документом, который:
а) подтверждает
факт окончания процедуры перевода помещения;
б) служит
основанием для дальнейшего использования жилого помещения в качестве нежилого
(или нежилого помещения в качестве жилого);
в) служит
основанием для проведения работ по переустройству (перепланировке) помещения, а
также иных работ, если проведение таких работ требуется для использования
помещения в качестве жилого или нежилого. При этом упомянутые работы:
- проводятся
именно постольку, поскольку их проведение действительно необходимо (т.е. нельзя
их навязывать заявителю, если помещение может быть использовано в качестве нежилого
(а нежилое помещение в качестве жилого) и без проведения работ по
переустройству (перепланировке), иных работ);
- проводятся с
учетом проекта переустройства (перепланировки). Данный проект представляется в
орган, осуществляющий перевод помещения, заявителем в соответствии с п. 3
ч. 2 ст. 23.
3. Упомянутый в
ч. 9 ст. 23 акт приемочной комиссии:
1) составляется
лишь в той мере, в какой:
а) проводились
работы по перепланировке (переустройству) переводимого помещения и иные работы;
б) указанные
работы фактически завершены (т.е. проведены в полном объеме);
2) должен иметь
письменную форму и составляется комиссией, созданной органом, осуществляющим
перевод помещений. Форма и содержание этого акта (впредь до утверждения
Правительством РФ специального бланка) утверждаются органом, осуществляющим
перевод помещения, и должны соответствовать правилам ст. 23 ЖК;
3) обязательно
направляется органом, осуществляющим перевод помещения:
а) в органы (организации) по учету объектов недвижимого
имущества (в настоящее время это входящая в систему Минюста РФ Федеральная
регистрационная служба и ее органы (организации) на местах, см. об этом комментарий к ст. 19, 21 ЖК);
б) самому
заявителю (либо вручается ему в руки при личной явке);
4) подтверждает
окончание процесса перевода помещения в нежилое (или нежилого в жилое);
5) служит
необходимым правовым основанием для дальнейшего использования жилого помещения
в качестве нежилого (или нежилого в качестве жилого).
4. После перевода
жилого помещения в нежилое (или нежилого помещения в жилое) заявители, иные
лица:
1) должны
использовать помещение строго по новому целевому назначению (т.е. если,
например, нежилое помещение переведено в жилое, то для проживания в
соответствии с требованиями, установленными в ст. 15 ЖК, см. комментарий к ней);
2) должны
соблюдать требования противопожарных правил, санитарно-гигиенических,
противоэпидемических, экологических и тому подобных норм. При несоблюдении этих
норм и правил виновные могут быть привлечены к административной, имущественной,
а в установленных случаях и к уголовной ответственности (см. об этом комментарий к ст. 20 ЖК);
3) обязаны
соблюдать также требования законодательства об использовании нежилых помещений
в многоквартирном доме (см. об этом комментарий к ст. 36
ЖК).
О случаях, когда
перевод помещения не допускается, см. комментарий к
ст. 22 ЖК. О назначении жилого помещения и пределах его использования
см. комментарий к ст. 17 ЖК.
Главная