Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

 

1. Применяя нормы ст. 28, необходимо иметь в виду следующие обстоятельства:

1) акт приемочной комиссии (упомянутый в ст. 28):

а) является необходимым документом. Иначе говоря, составление этого акта обязательно. Приемочную комиссию (упомянутую в ст. 28) формирует орган, который согласовал осуществление переустройства (перепланировки). Данная комиссия обязана (с участием заявителя) составить и принять акт приемочной комиссии;

б) безусловно подтверждает, что процесс переустройства (перепланировки) завершен и что дальнейшие работы по переустройству (перепланировке) данного жилого помещения не допускаются (без получения нового решения о переустройстве (перепланировке), выданного в соответствии со ст. 26 ЖК);

в) должен быть составлен в необходимом количестве экземпляров (в частности, один экземпляр остается у заявителя, один - у органа, согласовавшего переустройство, перепланировку, один направляется в орган регистрации объектов недвижимости и т.д.). Все эти экземпляры имеют одинаковую юридическую силу и идентичны по содержанию.

2. Орган, осуществивший регистрацию (упомянутый в ст. 28):

1) это ОМСУ, а в двух субъектах РФ (в г. Москве и Санкт-Петербурге) - соответствующий уполномоченный госорган г. Москвы или Санкт-Петербурга, так как на уровне муниципальных образований в этих городах данный вопрос не разрешается (см. комментарий к ст. 13-14 ЖК);

2) обязан (а не вправе) направить акт приемочной комиссии в организацию (орган) по учету объектов недвижимости (например, в Федеральную регистрационную службу или ее территориальные подразделения);

3) может (а в ряде случаев должен) направить акт приемочной комиссии и в иные органы, например:

а) в налоговые органы (в соответствии со ст. 85 НК);

б) в органы, уполномоченные осуществлять архитектурный, технический, экологический надзор и т.д. (в соответствии с Законом об архитектуре).

 

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

 

1. Анализ правил ч. 1 ст. 29 позволяет сделать ряд важных выводов:

1) в них дается легальное (но только для целей ЖК) определение самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. При этом последние следует отличать от так называемой самовольной постройки. В соответствии со ст. 222 действующего ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ниже.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку (уже не самовольную), должно возместить лицу, ее осуществившему, расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако за указанными лицами право собственности не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создает угрозу жизни, здоровью граждан (подробнее об этом см. в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. 3-е изд. М.: Инфра-М, 2003). Таким образом, "самовольная постройка" существенно отличается по своим признакам от "самовольного переустройства, перепланировки";

2) самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные:

а) заявителем без получения документа, подтверждающего принятие (органом, осуществляющим согласование) решения о согласовании переустройства (перепланировки). Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством РФ (см. об этом комментарий к ст. 26 ЖК). Если даже решение о соглашении было принято, но документ, подтверждающий это, не соответствует форме, установленной Правительством РФ, то считается, что налицо самовольная постройка и (или) перепланировка жилого помещения;

б) с нарушением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Напомним, что данный проект должен быть обязательно представлен заявителем в орган, осуществляющий согласование (в соответствии с правилами п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК). После принятия решения о согласовании заявитель не вправе отступить от согласованного проекта, в противном случае налицо самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения.

2. В соответствии с ч. 2 ст. 29 самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет ответственность, предусмотренную нормами действующего законодательства. В частности, такое лицо может быть привлечено:

1) к административной ответственности в соответствии с положениями:

а) ст. 7.21 КоАП. Она устанавливает, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет административный штраф на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ;

б) ст. 7.19 КоАП. Она устанавливает, что самовольное подключение к энергетическим сетям, а равно самовольное (безучетное) использование электрической, тепловой энергии влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 15 до 20 МРОТ, на должностных лиц - от 30 до 40 МРОТ, на юридических лиц - от 300 до 400 МРОТ;

в) ст. 7.20 КоАП. Она устанавливает, что самовольное подключение к централизованным системам питьевого водоснабжения влечет наложение административного штрафа на граждан от 10 до 15 МРОТ, на должностных лиц - от 20 до 30 МРОТ, на юридических лиц - от 200 до 300 МРОТ;

г) ст. 7.22 КоАП. Она устанавливает, что нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов (жилых помещений) либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ, на юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ;

2) к имущественной ответственности. Например, наймодателю возмещаются (нанимателем, который произвел самовольное переустройство или перепланировку) убытки. Возмещения убытков могут потребовать и собственники других квартир (соседи) в многоквартирном доме и т.д. Вред, причиненный самовольным переустройством (перепланировкой), возмещается в соответствии со ст. 1064, 1068, 1082 ГК;

3) к уголовной ответственности, например, по ст. 167 УК "Умышленное уничтожение или повреждение имущества", по ст. 168 УК "Уничтожение или повреждение имущества по неосторожности", ст. 215.2 УК "Приведение в негодность объектов жизнеобеспечения" и др.

Подробнее об ответственности см. в книгах: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к КоАП РФ. М.: Инфра-М, 2003; Он же. Постатейный комментарий к части второй ГК РФ. 4-е изд. М.: Инфра-М, 2003; Он же. Комментарий УК РФ (для предпринимателей). М.: Дело, 2003.

3. В соответствии с правилами ч. 3-4 ст. 29:

1) жилое помещение, которое было самовольно переустроено или перепланировано (независимо от того, кто это произвел), должно быть приведено в прежнее состояние:

а) собственником помещения (даже если, например, переустройство (перепланировка) было осуществлено арендатором, нанимателем помещения. Однако последние обязаны будут возместить собственнику помещения причиненные убытки (если переустройство и перепланировка произведены помимо воли собственника помещения));

б) нанимателем жилого помещения по договору социального найма (см. комментарий к ч. 2 ст. 49 ЖК) (например, когда он не согласовал этот вопрос с наймодателем);

в) по письменному требованию органа, осуществляющего согласование. В этом требовании устанавливаются порядок приведения помещения в прежнее состояние и срок для этого. При этом срок должен быть разумным (т.е. он устанавливается исходя из объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств);

2) указанное выше жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии в той мере, в какой:

а) не будут нарушены права и законные интересы граждан (возможно, кстати, что проведение работ по восстановлению прежнего состояния помещения (в связи с шумом, выделением пыли, применением сильно пахнущих красок, химических веществ, длительным характером работ и т.д.) также нарушало бы права и интересы граждан, например соседей);

б) не создается угроза (например, обвалом стены, аварией газового оборудования и др.) жизни или здоровью граждан;

в) целесообразность такого сохранения признана вступившим в законную силу решением суда. Иначе говоря, полномочий органа, согласовавшего переустройство (перепланировку), в данном случае недостаточно: вопрос может быть разрешен только в судебном порядке.

4. Если лицо, указанное выше, не привело в разумный срок помещение в прежнее состояние (либо если при этом был нарушен порядок, установленный органом, осуществившим согласование), то:

1) орган, осуществляющий согласование переустройства или перепланировки, обязан (а не только наделен правом) подать иск в суд с требованием привести помещение в прежнее состояние;

2) суд (если он не пришел к выводу о том, что целесообразнее оставить помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии из-за наличия оснований, установленных в ч. 4 ст. 29) принимает одно из решений, указанных в п. 1-2 ч. 5 ст. 29. При этом в мотивированной части решения необходимо указать, что помещение не может быть сохранено (со ссылкой на одно из оснований, предусмотренных в ч. 4 ст. 29) в переустроенном (перепланированном) состоянии;

3) суд своим решением обязывает собственника помещения осуществить продажу жилого помещения с публичных торгов. При этом:

а) публичные торги проводятся в соответствии со ст. 447, 449 ГК (см. ниже);

б) собственнику помещения выплачиваются вырученные от продажи жилого помещения средства;

в) указанные средства подлежат уменьшению на сумму расходов, связанных с исполнением судебного решения (в соответствии с Законом об исполнительном производстве);

г) нового собственника (т.е. лицо, которое приобрело жилое помещение на торгах) суд обязывает привести помещение в прежнее состояние (это должно быть обязательным условием приобретения жилого помещения на торгах);

4) в отношении нанимателя (по договору социального найма) такого жилого помещения суд выносит решение о расторжении указанного договора;

5) учитывая то обстоятельство, что наниматели по договору социального найма относятся к малоимущим категориям населения, суд возлагает не на них, а на собственника переустроенного (перепланированного) жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние. Практически это осуществляется за счет наймодателя.

5. Орган, осуществлявший согласование, в соответствии с правилами ч. 6 ст. 29 устанавливает:

1) новому собственнику (который приобрел помещение на торгах) разумный срок приведения жилого помещения в прежнее состояние;

2) наймодателю (указанному выше) разумный срок для приведения помещения в прежнее состояние.

6. Если новый собственник (или указанный выше наймодатель) не приводит в установленный разумный срок помещение в прежнее состояние (или если нарушен порядок приведения помещения в прежнее состояние, установленный органом, согласовавшим переустройство или перепланировку), то такое помещение вновь подлежит продаже с публичных торгов в соответствии с ч. 5 ст. 29.

При этом нужно иметь в виду, что в соответствии со ст. 447-449 ГК в качестве организатора торгов может выступать, например, специализированная организация (с которой заключается соответствующий договор). Публичные торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Оно должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.

В случае когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

О порядке расторжения договора социального найма (упомянутого в ст. 29) см. комментарий к ст. 83 ЖК. Об иных обязанностях собственника жилого помещения (в том числе и нового, который приобрел жилое помещение на публичных торгах) см. комментарий к ст. 30, 31, 36, 40, 41 ЖК. О видах переустройства и перепланировки см. комментарий к ст. 25 ЖК.