Статья 30. Права и обязанности собственника жилого
помещения
1. Анализ норм
ст. 30 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) они посвящены
важнейшему из вещных прав (их состав определен в ст. 216 ГК), а именно
праву собственности на жилое помещение (т.е. на изолированное помещение,
которое является недвижимостью и пригодно для постоянного проживания граждан,
т.е. отвечает установленным санитарным, техническим, экологическим и иным
правилам и нормам, см. ч. 2 ст. 15 ЖК);
2) собственником
жилого помещения (упомянутого в ст. 30 ЖК) могут выступать не только
граждане, но и организации (например, ООО, ЗАО), и РФ, и субъекты РФ, и
муниципальные образования. Соответственно и жилое помещение может относиться к
частному, государственному или муниципальному жилищному фонду (см. об этом комментарий к ст. 19 ЖК). В любом случае правила
ст. 30 распространяются на всех указанных выше собственников жилого
помещения.
3) их следует
применять с учетом положений:
а) ст. 31 ЖК
(о правах и обязанностях других граждан, проживающих совместно с собственником
жилого помещения, см. комментарий к ней);
б) ст. 32 ЖК
(она посвящена обеспечению прав собственника жилого помещения при изъятии
земельного участка для государственных и муниципальных нужд, см. комментарий к ней);
в) ст. 36 ЖК
(о правах собственности на общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме, см. комментарий к ней);
г) ст. 41 ЖК
(о правах собственников комнат в коммунальной квартире, см. комментарий
к ней).
2. В соответствии
со ст. 30 собственник жилого помещения:
1) обладает всеми
тремя правомочиями, а именно:
а) правом
владения жилым помещением (т.е. он физически обладает помещением, относится к
нему как к принадлежащему ему имуществу);
б) правом
пользования жилым помещением. Иначе говоря, собственник извлекает полезные
свойства помещения (проживает в нем, хранит свои личные вещи, размещает мебель
и т.п.);
в) правом
распоряжения жилым помещением. Иначе говоря, собственник вправе продать жилое
помещение, подарить его, обменять его, обременить ипотекой и т.д. Данное
правомочие (в отличие от права владения или права пользования, которое может
принадлежать и другим лицам, например членам семьи собственника) принадлежит
только самому собственнику;
2) может осуществлять права владения, пользования и
распоряжения лишь в соответствии:
а) с назначением
жилого помещения. В соответствии со ст. 17 ЖК оно предназначено прежде
всего для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для
осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной
предпринимательской деятельности (см. об этом подробный комментарий
к ст. 17 ЖК);
б) с пределами
пользования жилым помещением, установленными в ЖК. Так, согласно ч. 3-4
ст. 17 не допускается размещение в жилых помещениях промышленных
производств; жилым помещением можно пользоваться лишь с соблюдением требований
санитарного, противопожарного и тому подобного законодательства;
3) вправе
предоставить свое жилое помещение:
а) гражданам
(причем и иностранным гражданам, и лицам без гражданства) на основании
договора:
- найма (в
соответствии со ст. 671-688 ГК, см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Подробный
комментарий к КоАП РФ. М.: Инфра-М, 2003);
- безвозмездного
пользования (в соответствии со ст. 689-704 ГК);
б) юридическому
лицу на основании договора аренды (в соответствии со ст. 606-625, 650-655 ГК).
Однако юридическое лицо должно использовать жилое помещение с учетом его
назначения (например, для проживания работников юридических лиц);
в) гражданам или юридическим
лицам на ином законном основании (например, в соответствии с договором ренты,
согласно условиям ипотеки и т.д.). Однако в любом случае требования норм ГК и
ЖК о соблюдении назначения и пределов пользования жилыми помещениями должны
быть соблюдены (иначе налицо недействительная сделка);
4) несет бремя
содержания:
а) своей квартиры
(в том числе и в многоквартирном доме);
б) своей комнаты
в жилом доме или квартире;
в) своего жилого
дома (в том числе и многоквартирного);
г) общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что
собственник должен платить налоги, вносить платеж за коммунальные услуги,
ремонтировать квартиру, нести иные расходы, связанные с владением, пользованием
и распоряжением жилым помещением (ст. 210 ГК). Впрочем, иногда бремя
содержания (например, в соответствии с федеральным законом или договором)
жилого помещения может быть возложено и на иное лицо. Так, согласно договору
найма на нанимателя может быть возложена обязанность проводить как текущий, так
и капитальный ремонт жилого дома (ст. 676 ГК). Согласно условиям договора
доверительного управления имуществом (см. ст. 1012-1024 ГК) бремя содержания
жилого помещения может быть возложено на доверительного управляющего;
5) должен
поддерживать свое жилое помещение в надлежащем состоянии (т.е. производить в
нем уборку, правильно эксплуатировать его оборудование, обеспечивать
исправность замков входных дверей, целостность оконных стекол, не захламлять
балкон, тамбур и т.п.). В любом случае собственник не вправе допускать
бесхозяйственное отношение к жилому дому (например, разбирать паркетное
покрытие, выводить из строя вентили, водосточные устройства, обдирать обои,
исписывать или изрисовывать стены и т.д.). Кроме того, собственник обязан:
а) соблюдать
права и законные интересы соседей (например, не создавать чрезмерный шум и
грохот, не заливать их квартиры водой, убирать лестничную площадку перед
квартирой, не препятствовать пользованию общим имуществом и т.д.);
б) соблюдать
действующие правила пользования жилыми помещениями (они утверждаются
Правительством РФ, см. комментарий к ч. 4
ст. 17 ЖК);
в) выполнять
Правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме (они
также утверждаются Правительством РФ, см. комментарий к
ст. 36 ЖК).
Главная