Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

 

1. Члены семьи собственника жилого помещения (упомянутые в ст. 31):

1) определяются (но только для целей ЖК) по нормам именно анализируемой статьи. Иначе говоря, в данном случае нормы ст. 2, 14 СК (о членах семьи), ст. 1141-1148 ГК (о членах семьи наследодателя), нормы пенсионного законодательства, посвященные членам семьи, применению не подлежат;

2) это именно проживающие совместно с данным собственником (т.е. зарегистрированные в этом жилом помещении как по месту жительства, а не по месту временного пребывания):

а) супруг (или супруга) собственника. Речь идет о том, что между собственником и его супругом заключен брак, зарегистрированный в установленном СК порядке (а если это иностранные граждане - то в соответствии с законодательством соответствующего иностранного государства, главное, чтобы такой брак признавался в РФ в соответствии со ст. 14, 156, 158 СК). Правила ч. 1 ст. 31 не распространяются на бывших супругов (см. об этом ниже). Данные правила не распространяются также на лиц, состоящих с собственником в фактических брачных отношениях (в том числе в так называемом гражданском браке);

б) дети собственника. Речь идет:

- как о совершеннолетних, так и о несовершеннолетних детях данного собственника;

- как о родных детях, так и об усыновленных собственником лицах.

В практике возникли вопросы: относятся ли к "детям данного собственника" дети его жены от другого брака? Нет, если эти дети не были усыновлены собственником;

в) родители собственника жилого помещения. Имеются в виду отец и мать собственника (в том числе его усыновители, если собственник жилого помещения в свое время был ими усыновлен). В практике возник ряд вопросов:

- относятся ли к "родителям собственника жилого помещения" родители его супруги? Если лицо приобрело права собственности на жилое помещение до заключения брака (равно как и во всех других случаях, когда отсутствует право совместной собственности супругов на жилое помещение, например, если это предусмотрено брачным контрактом), то родители супруги не относятся к числу членов семьи собственника жилого помещения. Однако если жилое помещение находится в совместной собственности супругов (напомним, что в соответствии со ст. 33-39 СК законным режимом имущества супругов является именно совместная собственность, см. об этом в книге: Гуев А.Н. Подробный комментарий к Семейному кодексу РФ. М.: Экзамен, 2004), то "членами семьи собственника жилого помещения" считаются родители как мужа, так и жены;

- относятся ли к "членам семьи собственника" (при наличии совместной собственности супругов на данное жилое помещение) и дети мужа, и дети жены от разных браков? Поскольку жилое помещение принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности, то дети обоих супругов (от разных браков) относятся к членам семьи собственника жилого помещения;

3) могут включать в свой состав и других лиц, вселенных собственником жилого помещения в качестве именно членов семьи. К их числу относятся:

а) другие родственники собственника жилого помещения (например, его братья, сестры, бабушка, прадед и др.);

б) нетрудоспособные иждивенцы собственника жилого помещения (например, его двоюродный брат, сын погибшего брата, которому 10 лет, любые иные нетрудоспособные лица, которые находятся на фактическом иждивении собственника жилого помещения);

в) в исключительных случаях - иные граждане. Например, если собственник жилого помещения вселил в него (как члена семьи) женщину, которая состоит с ним 15 лет в фактических брачных отношениях (хотя брак так и не был зарегистрирован в органах ЗАГСа);

4) несут солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. При этом следует учесть, что:

а) речь идет о дееспособных членах семьи. Напомним, что в соответствии со ст. 29-30 ГК гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным (в соответствии со ст. 281-285 ГПК). Кроме того, гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть судом ограничен в дееспособности. Данные лица не несут солидарной ответственности совместно с собственником жилого помещения;

б) солидарная ответственность (упомянутая в ст. 31) наступает по общим правилам ст. 322-326 ГК. Это означает, что от любого члена семьи (а не только от собственника) либо от собственника и других членов семьи кредиторы могут потребовать исполнения обязанностей по обязательствам из пользования данным жилым помещением;

в) такая обязанность (ответственность) на дееспособных членов семьи может возлагаться в той мере, в какой соглашением между собственником и членами семьи не установлено иное. В практике возник вопрос: подлежит ли такое соглашение государственной регистрации? Государственная регистрация данной сделки ни нормами ГК, ни нормами ЖК, ни нормами Закона о недвижимости не предусмотрена. Не установлено и обязательное нотариальное удостоверение такого соглашения: достаточно заключить соглашение в простой письменной форме;

5) имеют право пользования жилым помещением (т.е. проживать в нем, проводить досуг, размещать личные вещи, пользоваться газовым, электрическим оборудованием и т.д.) наравне с собственником помещения. Однако это общее правило: дело в том, что письменным соглашением между собственником помещения и членом его семьи (с одним, с несколькими из них или одновременно со всеми) не установлены иные правила пользования жилым помещением (например, что члены семьи не вправе пользоваться помещением для размещения приобретенной мебели, для того, чтобы брать в жилом помещении уроки музыки, и т.д.);

6) обязаны (так же, как и сам собственник) использовать жилое помещение по назначению (иначе будут нарушены правила ст. 17 ЖК (см. комментарий к ней)), обеспечивать его сохранность (т.е. бережно эксплуатировать как само помещение, так и сантехническое, газовое, электрическое, отопительное и иное оборудование жилого помещения, не допускать их порчи или уничтожения, своевременно восстанавливать вышедшее из строя имущество и т.д.).

2. Специфика правил ч. 4-6 ст. 31 состоит в том, что:

1) они относятся к правилам пользования жилым помещением бывшим членом семьи (например, бывшим мужем, бывшей женой и ее матерью и т.д.).

В практике возникли вопросы:

а) отменяет ли ст. 31 положения ГК и СК о совместной собственности супругов? Нет, не отменяет. Если, например, квартира была приобретена в собственность одним из супругов во время брака (по договору купли-продажи, по обмену), то она поступит в совместную собственность супругов (ст. 292 ГК, ст. 33-39 СК). Поэтому ст. 31 ЖК на эту ситуацию не распространяется;

б) если на деньги жены (полученные ею в дар от ее отца) жилой дом мужа (купленный им до брака) был капитально отремонтирован, то может ли жена быть выселена по ст. 31 ЖК? Нет, не может. Это противоречило бы ст. 256 ГК;

2) они устанавливают ряд новых правил, ранее неизвестных жилищному законодательству РФ. Установлено, что бывший член семьи (семейные отношения которого с собственником жилого помещения прекратились в установленном порядке, например, брак был расторгнут через орган ЗАГСа или в судебном порядке):

а) не сохраняет (с момента прекращения семейных отношений) по общему правилу права пользования данным жилым помещением. Лишь по письменному соглашению между таким лицом и собственником жилого помещения могут быть установлены иные права (например, что бывший член семьи сохраняет и в дальнейшем право пользования жилым помещением);

б) может сохранить право пользования данным жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда. Такое решение суд вправе принять в случае, если:

- у бывшего члена семьи нет жилого помещения и отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования жилым помещением (иным, а не тем, которым он пользовался ранее). Например, лицо не может вселиться в ранее занимаемое им жилое помещение, так как оно сгорело во время пожара, оно продало это помещение, а деньги использовало на обучение и т.д.;

- имущественное положение бывшего члена семьи (например, он имеет незначительные доходы, он пенсионер и т.д.), а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (иначе говоря, закон оставляет перечень подобного рода обстоятельств открытым - суд самостоятельно должен решить, относится ли то или иное обстоятельство к "заслуживающим внимания" или нет, но в любом случае суд должен это мотивировать) свидетельствуют о том, что у бывшего члена семьи нет возможности обеспечить себя иным жилым помещением;

3) они предоставляют суду право своим решением обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего супруга (или других членов семьи) иным жилым помещением. Однако суд вправе вынести такое решение при условии, что:

а) в отношении указанных бывших членов семьи собственник жилого помещения исполняет (в соответствии с семейным законодательством) алиментные обязательства;

б) эти бывшие члены семьи предъявили в суд требование о том, чтобы собственник жилого помещения обеспечил их иным жилым помещением (иначе говоря, суд не вправе самостоятельно разрешать данный вопрос);

4) они обязывают суд в своем решении указать конкретный срок, в течение которого бывший член семьи (который не имеет возможности обеспечить себя иным жилым помещением) вправе пользоваться данным жилым помещением. По истечении этого срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи:

а) по общему правилу прекращается (без дополнительного судебного рассмотрения данного вопроса);

б) продолжается, если в письменном соглашении между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи установлены иные правила.

Впрочем, и до истечения указанного срока право пользования бывшего члена семьи прекращается, если:

- прекращается право собственности (на данное жилое помещение) у самого собственника (например, если он продал это жилое помещение);

- отпали указанные выше "заслуживающие внимания обстоятельства" (которые были указаны в решении суда). Однако только суд может (путем принятия нового решения) признать, что "заслуживающие внимания обстоятельства" отпали и не могут более служить основанием для дальнейшего пользования бывшим членом семьи данным жилым помещением;

5) действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения (если в момент приватизации жилого помещения указанные члены семьи имели равные права пользования этим помещением наряду с лицом, которое приватизировало это жилое помещение). Данное правило установлено в ст. 19 Закона N 189 и подлежит применению, если иное не предусмотрено федеральным законом (а не законом субъекта РФ) или договором;

6) они обязывают бывшего члена семьи, который (на основании решения суда, указанного выше) продолжает пользоваться жилым помещением, нести (наряду с собственником жилого помещения) обязанности:

а) по пользованию помещением только по его назначению;

б) по сохранности жилого помещения;

в) вытекающие из обязательств, связанных с использованием жилого помещения (об их солидарной ответственности см. выше).

3. Правила п. 7 ст. 31 имеют ряд особенностей:

1) они распространяются лишь на граждан, которые не являются членами семьи собственника жилого помещения. Данные лица пользуются жилым помещением на основании соглашения (например, договора найма, договора ренты и т.д.);

2) они исходят из того, что круг прав и обязанностей таких лиц, а также их ответственность определяются условиями такого соглашения (если эти условия не противоречат закону).