Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника
жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд
1. Анализ
ст. 32 показывает, что она подлежит применению в той мере, в какой
происходит изъятие земельного участка (на котором расположен жилой дом, иное
жилое помещение) для государственных или муниципальных нужд. При этом следует
учитывать правила ст. 279-283 ГК о том, что:
1) земельный
участок может быть изъят у собственника (и этого участка, и расположенного на
нем жилого помещения) для таких нужд по общему правилу только путем выкупа.
В зависимости от
того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, соответствующим
субъектом РФ или муниципальным образованием.
Решение об
изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
принимается федеральными органами исполнительной власти и органами
исполнительной власти субъектов РФ.
Госорганы,
уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для
государственных или муниципальных нужд, устанавливать порядок подготовки и
принятия этих решений, определяются федеральным земельным законодательством
(см. об этом ниже).
Собственник
земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия
земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об
изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения
собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Решение госоргана
об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав
на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о
произведенной регистрации с указанием ее даты.
Выкуп для
государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается
только с согласия собственника;
2) плата за
земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд
(выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с
собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или
муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
При определении
выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и
находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные
собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в
связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том
числе упущенную выгоду.
По соглашению с
собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для
государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его
стоимости в выкупную цену.
Если собственник
не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных
или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или
других условиях выкупа, госорган, принявший такое решение, может предъявить иск
о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для
государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет
с момента направления собственнику участка уведомления, указанного выше;
3) собственник
земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных
нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до
достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может
владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить
необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его
назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении
выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК) затрат и убытков, связанных
с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на
земельном участке в указанный период.
Кроме того, нужно
учитывать ряд важных обстоятельств:
а) в случаях
когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд,
находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения
или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно
к правилам, предусмотренными в ст. 279-282 ГК (см. их анализ в книге:
Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. М.: Инфра-М, 2003);
б) круг
госорганов РФ и госорганов субъектов РФ, которые вправе принять решение об
изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, следует
определять исходя из норм ст. 9-11 ЗК, а также ст. 6 Закона об обороте
сельхозземель (см. об этом в книге: Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству
РФ. 2-е изд. М.: Экзамен, 2004). В настоящее время этот вопрос разрешается
Правительством РФ, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости,
Федеральной регистрационной службой и их территориальными подразделениями.
2. Жилое помещение
(в соответствии с ч. 1-5 ст. 32) может быть изъято у собственника:
1) только в связи
с изъятием земельного участка (на котором оно расположено) для государственных
или муниципальных нужд. Иначе говоря, если земельный участок не изымается, то и
изъятие жилого помещения не допускается;
2) только путем
выкупа (иначе говоря, безвозмездное изъятие помещения для государственных или
муниципальных нужд не допускается). При этом:
а) необходимо по
общему участку осуществить выкуп всего жилого помещения. Лишь с письменного
согласия собственника жилого помещения допускается выкуп его части;
б) выкуп жилого
помещения осуществляется за счет средств либо казны РФ, либо казны субъекта РФ,
либо за счет муниципальных средств. В практике возник вопрос: могут ли
осуществить выкуп жилого помещения несколько муниципальных образований? На этот
вопрос следует дать утвердительный ответ: правила ст. 32 этому не
препятствуют;
3) только на
основании решения об изъятии. Нужно учесть, что решение об изъятии жилого
помещения принимается тем госорганом или ОМСУ, который принял решение об
изъятии земельного участка (см. об этом выше). Это решение обязательно подлежит
государственной регистрации в органе Росрегистрации (по месту нахождения жилого
помещения);
4) только после
предварительного уведомления собственника жилого помещения. Дело в том, что не
позднее (раньше - можно) чем за один календарный год до фактического изъятия
жилого помещения его собственник должен быть письменно уведомлен о предстоящем
изъятии помещения. В этом уведомлении собственнику сообщаются сведения о
принятом решении об изъятии жилого помещения (дата принятия, номер решения,
орган, принявший это решение, и т.п.), а также дата государственной регистрации
этого решения. Кроме того, сообщается и дата изъятия помещения;
5) в виде
исключения - и до истечения годичного срока, указанного выше. Однако это
возможно лишь на основании письменного согласия собственника помещения.
Жилое помещение
может быть использовано собственником, несмотря на то что решение об изъятии
помещения уже было зарегистрировано в органе Росрегистрации (вплоть до
достижения соглашения с собственником или до вступления в законную силу решения
суда о выкупе жилого помещения). При этом собственник:
а) вправе
по-прежнему владеть, пользоваться и даже распоряжаться помещением по своему
усмотрению. Главное, чтобы не было нарушено его назначение (см. об этом комментарий к ст. 17, 30 ЖК);
б) может
производить затраты (например, на текущий ремонт, на замену оборудования
водоснабжения, канализации и т.п.), обеспечивающие использование жилого
помещения по назначению;
в) несет риск
отнесения на его счет затрат и убытков (связанных с тем, что в период после
получения уведомления о предстоящем выкупе он осуществил в жилое помещение
значительные вложения с целью значительно увеличить стоимость жилого помещения,
например произвел так называемый евроремонт, заменил все сантехническое
оборудование, сделал капитальный ремонт жилого дома и т.д.) при определении
выкупной цены жилого помещения. Данная мера направлена на предотвращение
возможных злоупотреблений в процессе изъятия жилого помещения.
3. Выкупная цена
помещения, подлежащего изъятию у собственника:
1) определяется в
соответствии с письменным соглашением с собственником жилого помещения. В
соглашении, в частности, указываются срок выплаты выкупной цены, обязательства
РФ (или субъекта РФ, муниципального образования) уплатить выкупную цену,
порядок передачи выкупной цены собственнику и другие условия;
2) включает
рыночную стоимость жилого помещения. В практике возник вопрос: нормами какого
закона (ст. 40 НК или ст. 424 ГК) необходимо руководствоваться при
определении рыночной цены помещения? При ответе на этот вопрос следует иметь в
виду, что:
а) нормы
ст. 40 НК (см. ее анализ в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий
НК (книга 1). М.: Экзамен, 2005) подлежат применению лишь при определении
рыночной стоимости жилого помещения для целей налогообложения;
б) в данном
случае необходимо руководствоваться положениями ст. 424 ГК о том, что цену
жилого помещения (изымаемого у собственника) следует определять исходя из
сложившейся в данной местности цены, которая при сравнимых обстоятельствах
(например, одинаковая площадь помещения, аналогичный жилой дом и т.д.) обычно
взимается при реализации такого же жилого помещения;
3) учитывает также необходимость возмещения всех убытков (они
определяются в соответствии со ст. 15, 363 ГК), причиненных собственнику
жилого помещения и связанных с его изъятием. При этом в ч. 7 ст. 32
перечень таких убытков (связанных с переездом, оформлением права собственности
на другое жилое помещение и др.) изложен неисчерпывающим образом: в состав
таких убытков могут быть включены и иные фактические убытки, которые возникают
в связи с изъятием жилого помещения (в том числе и упущенная выгода).
4. Согласно
диспозитивным нормам (т.е. они лишь дают право, но не обязывают):
1) ч. 8
ст. 32 собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено
(взамен изымаемого) другое жилое помещение. При этом:
а) предоставление
другого жилого помещения допускается лишь с письменного согласия собственника
изымаемого помещения;
б) стоимость
предоставляемого жилого помещения подлежит зачету в выкупную цену изымаемого
жилого помещения;
2) ч. 9
ст. 32 принявший решение об изъятии жилого помещения госорган или ОМСУ:
а) вправе подать
иск в суд (по месту нахождения жилого помещения) о выкупе жилого помещения.
Такой иск может быть подан, если собственник жилого помещения:
- вообще не
согласен с решением об изъятии у него жилого помещения (независимо от причин
такого несогласия, например, в связи с тем, что жилой дом дорог ему как
память);
- не согласен с
размером выкупной цены либо с другими условиями выкупа помещения;
б) может подать
указанный иск не позднее (хотя раньше - может) двух календарных лет с момента
направления собственнику жилого помещения письменного уведомления о том, что
принято решение об изъятии жилого помещения, и о дате государственной
регистрации такого решения.
5. Применяя
правила ч. 10 ст. 32, нужно обратить внимание на следующие
обстоятельства:
1) лишь Правительство РФ вправе установить порядок признания
многоквартирных домов аварийными. Госорганы субъектов РФ не вправе регулировать
данный вопрос. Впредь до утверждения Правительством РФ нового порядка признания
многоквартирного дома аварийным необходимо руководствоваться ранее принятыми по
данному вопросу правовыми актами (но лишь в той мере, в какой они не
противоречат нормам ЖК, ст. 4 Закона N 189). В частности, подлежат
применению положения (касающиеся аварийных многоквартирных домов) постановлений
Правительства РФ:
а) от 04.09.2003
N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов
(жилых помещений) непригодными для проживания";
б) от 22.01.2002
(в ред. от 21.10.2004) N 33 "О подпрограмме "Переселение граждан
Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", входящей в
состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010
годы";
в) от 28.01.1993
N 77 (в ред. от 07.05.2003) "Об утверждении Положения о порядке
возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям,
арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства и др.";
2) если
многоквартирный дом признан (в установленном порядке) аварийным и подлежащим
сносу, то:
а) решение об
этом является основанием для предъявления собственникам указанного дома
требования о сносе этого жилого дома. Данное требование вправе предъявить
госорган (ОМСУ), принявший решение о признании многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу. В требовании назначается разумный срок для сноса (исходя из
состояния дома, технической возможности сноса, необходимости учета инвентарных,
противопожарных, экологических и тому подобных правил);
б) собственник(и)
многоквартирного дома обязан в указанный срок осуществить снос дома. В
противном случае изъятию подлежат:
- земельный
участок, на котором расположен этот многоквартирный дом. Такое изъятие
осуществляется в соответствии со ст. 279-283 ГК (см. об этом выше);
- жилые
помещения, находящиеся в сносимом жилом доме (за исключением жилых помещений,
принадлежащих муниципальным образованиям). Такое изъятие осуществляется в общем
порядке, установленном в ч. 1, 2, 3, 5-9 ст. 32 (см. об этом выше).
О выселении гражданина, право пользования жилым помещением
которого прекращено, см. комментарий к ст. 35
ЖК. О выселении из домов, подлежащих сносу, проживающих в них по договору
социального найма см. комментарий к ст. 85 ЖК. Об
обременениях земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, см.
комментарий к ст. 36 ЖК. О формировании земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, см. комментарий
к ст. 36-40 ЖК.
Главная