Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. В соответствии с ч. 1-3 ст. 37 доля в праве общей собственности (см. об этом подробный комментарий к ст. 36) на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещения в этом доме:

1) пропорциональна (т.е. составляет такую же величину) размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику в этом многоквартирном доме. Например, если площадь такого помещения составляет 51 м2, то и размер доли в праве общей собственности (не следует это путать с размером доли имущества в натуре) должен быть пропорционален данной величине;

2) следует судьбе прав собственности на помещение, принадлежащее собственнику в многоквартирном доме.

Так, если такое помещение продается собственником (или обменивается и т.д.), то наряду с переходом прав собственности (к новому собственнику) на указанное помещение происходит переход к новому собственнику и доли в праве общей собственности на общее имущество;

3) переходит к новому собственнику в том же размере, в котором она принадлежала предшествующему собственнику доли. Иначе говоря, невозможна ситуация, когда, например, к новому собственнику купленной квартиры переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме, меньшая по размеру, нежели доля, принадлежащая продавцу квартиры. Однако такая доля не может быть и больше (т.е. превышать ее по размеру), нежели доля в праве общей собственности прежнего собственника.

2. Правила ч. 4 ст. 37 императивно запрещают (т.е. ни сами собственники помещений, ни субъекты РФ, ни муниципальные образования не могут устанавливать иные правила) собственнику помещения в многоквартирном доме:

1) осуществлять выкуп в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество.

В связи с этим в практике возник вопрос: не противоречат ли нормы ст. 37 ЖК нормам ст. 252 ГК, и если такое противоречие налицо, нормами какого закона в данном случае руководствоваться? Отвечая на этот вопрос, следует учитывать, что:

а) противоречие между ст. 37 ЖК и ст. 252 ГК налицо. Дело в том, что ст. 252 ГК устанавливает, что имущество (при этом не сделано никаких исключений и для общего имущества в многоквартирном доме, упомянутого в ст. 36), находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и об условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с указанными правилами собственник утрачивает право на долю в общем имуществе;

б) необходимо руководствоваться правилами ст. 36 ЖК (ибо для целей жилищного законодательства они имеют приоритет, ст. 4 Закона N 189);

2) отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение в многоквартирном доме:

а) отчуждать (например, путем заключения договора купли-продажи, договора мены, договора дарения) свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

б) совершать любые иные действия, влекущие за собой передачу этой доли другим лицам (например, заключать договор аренды с юридическим лицом, договор найма жилого помещения и т.п.).

О том, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными, см. комментарий к ст. 38 ЖК.