Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме (упомянутый в ч. 1 ст. 40):

1) это не только гражданин, но и юридическое лицо, а также РФ, субъекты РФ или муниципальные образования (см. комментарий к ст. 19 ЖК);

2) вправе объединить смежное (с помещением, которое ему принадлежит на праве собственности) помещение в одно помещение. Однако это допускается лишь в той мере, в какой:

а) указанное смежное помещение приобретено в собственность (например, по договору купли-продажи) лицом, являющимся собственником жилого помещения в данном многоквартирном доме;

б) соблюден порядок, установленный в ст. 25-29 ЖК, для переустройства и перепланировки жилого помещения (см. об этом ниже);

3) вправе изменить границы между смежными помещениями (или даже разделить смежное помещение на два и более помещений) без согласия собственников других помещений в этом многоквартирном доме при условии, что указанные изменения или разделения:

а) не влекут за собой изменения границ других помещений (принадлежащих как данному собственнику, так и другим собственникам, например соседям);

б) не связаны с изменением размера общего имущества в многоквартирном доме (см. об этом понятии комментарий к ст. 36 ЖК);

в) не влекут изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (не следует забывать, что размер этой доли пропорционален размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику смежных помещений, см. об этом комментарий к ст. 37 ЖК).

2. Согласие собственников других помещений в многоквартирном жилом доме должно быть получено:

1) в письменной форме. В практике возник вопрос: подлежит ли данная сделка государственной регистрации? При ответе на него следует учитывать, что:

а) упомянутое соглашение суть сделка с недвижимостью;

б) в соответствии со ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о недвижимости;

2) лишь в той мере, в какой невозможно (без присоединения к данному помещению собственника части общего имущества в многоквартирном доме) осуществить:

а) реконструкцию жилого помещения (например, обновление его несущих конструкций, перекрытий, замену отдельных конструктивных элементов и т.п.). О том, относятся ли данные действия к "реконструкции", необходимо судить исходя из законодательства о строительном, архитектурном деле, из норм ст. 740-757 ГК, из норм действующего Градостроительного кодекса и иных правовых актов);

б) переустройство помещения (оно представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, см. об этом комментарий к ч. 1 ст. 25 ЖК);

в) перепланировку жилого помещения (она представляет собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, см. об этом подробный комментарий к ч. 2 ст. 25 ЖК).

Если указанное выше согласие "собственников других помещений в многоквартирном доме" не будет предварительно получено, то налицо самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, что может повлечь за собой последствия, предусмотренные в ст. 29 ЖК (см. комментарий). Впрочем, отказ в даче согласия указанных собственников может быть обжалован в судебном порядке (см. комментарий об этом к ст. 11 ЖК).