Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

 

1. Сравнительный анализ правил ч. 1-2 ст. 42 показывает, что:

1) следует отличать долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире от доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которое принадлежит собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в этом многоквартирном доме;

2) доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется по следующей (условной!) формуле:

 

                                    ОИКв

                          ДПСКК = ---------,

                                     ПлК

 

где:

ДПСКК - подлежащая определению доля в праве общей собственности на  общее

        имущество собственника комнаты в коммунальной квартире;

ОИКв  - общее имущество собственников коммунальной квартиры;

ПлК   - площадь комнаты в коммунальной  квартире,  принадлежащей  данному

        собственнику;

 

3) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире (находящейся в этом же многоквартирном доме), пропорциональна сумме размеров общей площади этой комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире данного собственника площади помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире. В виде формулы (условной!) это можно было бы показать следующим образом:

 

                                          ДПСКК

                        ДПСОИМД = ПКК + ---------,

                                          ПОИКв

 

где:

ДПСОИМД - это доля в праве  общей  собственности  на  общее  имущество  в

          многоквартирном  доме,  принадлежащее  собственнику  комнаты  в

          коммунальной квартире, находящейся в  этом  же  многоквартирном

          доме;

ПКК     - общая площадь указанной выше комнаты;

ДПСКК   - доля  собственников  в  праве  общей  собственности   на  общее

          имущество указанной  коммунальной  квартиры;

ПОИКв   - площадь    всех   помещений,   составляющих   общее   имущество

          коммунальной  квартиры,  расположенной в данном многоквартирном

          доме.

 

2. Применяя правила ч. 3-4 ст. 42, нужно иметь в виду, что:

1) доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (которая принадлежит собственнику этой коммунальной квартиры):

а) следует судьбе права собственности на саму эту комнату. Так, если собственник дарит свою комнату другому лицу, то к одаряемому переходит и право собственности на эту комнату, и (одновременно с этим, дополнительно к этому) доля в праве общей собственности на общее имущество в указанной коммунальной квартире;

б) по размеру равна доле в праве общей собственности на указанное имущество предыдущего собственника. Так, если собственник комнаты в коммунальной квартире продает свою комнату, то к покупателю комнаты переходит также доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, которая по размеру равна (т.е. она и не меньше, и не больше) доле в праве собственности на указанное имущество, которая принадлежала продавцу комнаты. Не имеет при этом значения то, что, например, прежним собственником была организация, а новым собственником является гражданин. См. также комментарий к ст. 43 ЖК.

3. Правила ч. 5 ст. 42 императивны (т.е. ни сами участники жилищных отношений (например, в специальном соглашении), ни субъекты РФ, ни муниципальные образования, ни иные органы и организации не вправе устанавливать другие правила). Они запрещают собственнику комнаты в коммунальной квартире:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Таким образом, налицо существенное изъятие из общих правил ст. 252 ГК, устанавливающих, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и об условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В связи с этим в практике возник вопрос: нормами какого закона (ст. 42 ЖК или ст. 252 ГК) руководствоваться после 1 марта 2005 г.? В данном случае приоритет (но только для целей жилищного законодательства) имеют правила ст. 42 ЖК (ст. 4 Закона N 189);

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры (например, продавать, обменивать, дарить), совершать иные действия (например, передавать по наследству, обременять рентой и т.д.), влекущие передачу этой доли отдельно от прав собственности на саму коммунальную квартиру. В противном случае налицо ничтожная сделка, она не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По такой сделке новый собственник комнаты должен вернуть ее старому собственнику, а последний - вернуть все полученное от нового собственника.

4. Специфика правил ч. 6 ст. 42 состоит в том, что:

1) они применяются лишь в той мере, в какой комната в коммунальной квартире продается. Иначе говоря, на случаи, когда комната отчуждается по договору дарения, по договору ренты и т.д., указанные правила не распространяются;

2) они исходят из того, что если комната продается, то право преимущественной покупки продаваемой комнаты имеют остальные собственники других комнат в этой же коммунальной квартире. При этом не играет роли, что одни из этих собственников являются гражданами, а другие - юридическими лицами;

3) они предписывают руководствоваться нормами действующего ГК. Это означает, что необходимо руководствоваться, в частности, положениями:

а) ст. 250 ГК, устанавливающей, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК (см. об этом ниже).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается;

б) ст. 255 ГК, устанавливающей, что кредитор участника долевой собственности (в том числе и в случаях, указанных в ст. 42 ЖК) при недостаточности у собственника другого имущества вправе требовать выдела доли должника в общем имуществе. В связи с тем что в данном случае выделение доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире невозможно, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным собственникам комнат по цене, соразмерной с рыночной стоимостью этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных собственников от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на эту долю путем ее продажи (с комнатой, конечно) с публичных торгов.