Статья 49. Предоставление жилого помещения по
договору социального найма
1. Анализ положений
ст. 49 позволяет сделать ряд выводов:
1) и она, и ст.
50-59 ЖК посвящены предоставлению жилого помещения по договору социального
найма. По этому договору одна сторона - собственник жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда (договор при этом
подписывают действующие от имени такого собственника уполномоченные госорганы
или ОМСУ) либо так называемый наймодатель (т.е. лицо, специально уполномоченное
собственником такого помещения) обязуется передать другой стороне - гражданину (он
признается нанимателем) жилое помещение во владение и пользование для
проживания (см. об этом комментарий к ст. 60 ЖК).
При этом:
а) пользование
таким помещением нанимателем осуществляется в соответствии с нормами ЖК и
условиями договора социального найма (см. комментарий к
ст. 61 ЖК);
б) данный договор
заключается на неопределенный срок;
в) данный договор
должен иметь письменную форму (о Типовой форме такого договора см. комментарий к ст. 63 ЖК);
2) по договору
социального найма (упомянутому выше):
а) могут быть
предоставлены только жилые помещения, относящиеся к государственному или
муниципальному жилищному фонду;
б) не могут быть
предоставлены жилые помещения из состава других видов жилищного фонда (см. о
них подробный комментарий к ст. 19 ЖК);
3) из
муниципального жилищного фонда по договорам социального найма жилые помещения
могут быть предоставлены так называемым малоимущим гражданам. При этом:
а) легальное
определение "малоимущего гражданина" дано в ч. 2 ст. 49
(оно дано применительно лишь к жилищному законодательству, и не более!);
б) в соответствии со ст. 20 Закона N 189 малоимущие
граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным
местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать
принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые
помещения в государственную или муниципальную собственность, а госорганы, ОМСУ
обязаны их принять и заключить договор социального найма этих жилых помещений с
гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке,
установленном законодательством РФ;
4) жилые
помещения жилищного фонда РФ либо жилищного фонда субъектов РФ по договорам
социального найма предоставляются: категориям граждан, определенным
федеральными законами или законами субъектов РФ. При этом данные категории:
- не могут
относиться к малоимущим гражданам;
- признаются (в
соответствии с федеральным законом или законом субъекта РФ) нуждающимися в
жилых помещениях (об основаниях признания граждан нуждающимися в жилых
помещениях см. подробный комментарий к ст. 51 ЖК);
5) порядок
предоставления жилой площади данным категориям граждан:
- по общему
правилу установлен в нормах самого ЖК (см. об этом комментарий
к ст. 52-57 ЖК);
- может быть
установлен федеральным законом (или законом субъекта РФ). Если такими законами
установлен иной (по сравнению с нормами ЖК) порядок предоставления жилых
помещений нуждающимся в жилых помещениях гражданам, то подлежит применению не
общий порядок (установленный в ЖК), а специальный порядок (предусмотренный в
указанных законах);
6) в Москве и
Санкт-Петербурге предоставление муниципального жилья малоимущим гражданам
осуществляется в порядке, предусмотренном самим ЖК (вывод основан на
систематическом толковании ст. 14, 15 и 49 ЖК, см. комментарий
к ним).
2.
Особые правила установлены в ч. 4-5 ст. 49. Установлено, что:
1) категориям граждан,
признанным (в соответствии с федеральными законами или законами субъектов РФ)
нуждающимися в жилых помещениях:
а) в виде
исключения жилые помещения по договорам социального найма могут предоставляться
и ОМСУ. При этом жилые помещения предоставляются:
- из
муниципального жилищного фонда (хотя данные категории граждан не являются
малоимущими);
- при условии
наделения ОМСУ (в порядке, предусмотренном законодательством) государственными
полномочиями на обеспечение нуждающихся в жилых помещениях соответствующими
помещениями. Такие полномочия могут быть переданы ОМСУ с учетом норм Закона о
самоуправлении, а также законов субъектов РФ;
- с соблюдением
порядка, предусмотренного в нормах ЖК (см. комментарий к ст.
51-59 ЖК), если только иной порядок не установлен федеральным законом или
законом субъекта РФ (последние имеют приоритет);
2) по общему
правилу (если только иное не предусмотрено международным договором, действующим
для РФ) по договорам социального найма не могут быть предоставлены жилые
помещения:
а) иностранным
гражданам (в том числе и гражданам стран, ранее входивших в состав единого
СССР);
б) лицам без
гражданства (в том числе и постоянно проживающим на территории РФ).
В практике
возникли вопросы: распространяются ли ограничения, предусмотренные в ч. 5
ст. 49:
- на лиц, имеющих
(наряду с гражданством РФ) и гражданство другого государства? На этот вопрос
следует дать отрицательный ответ;
- на беженцев и
вынужденных переселенцев? И на этот вопрос следует дать отрицательный ответ: и
беженцам, и вынужденным переселенцам жилые помещения могут быть предоставлены и
по договору социального найма.
3. Для
правильного применения ст. 49 необходимо учитывать положения ст. 6
Закона N 189, устанавливающие, в частности, что:
1) с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях
последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в
государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в
порядке, которые предусмотрены в ЖК;
2) граждане,
принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им
жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на
данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Указанные граждане снимаются с учета по основаниям, предусмотренным в
ст. 56 ЖК (см. комментарий к ней). Жилые помещения
таким гражданам также предоставляются в соответствии с ЖК и ст. 6 Закона
N 189.
Главная