Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

 

1. Анализ ст. 60 позволяет сделать ряд важных выводов:

1) в ней дается легальное определение договора социального найма жилого помещения. Это определение не противоречит положениям ст. 672 ГК;

2) сторонами данного договора являются:

а) гражданин. Речь идет о гражданине, который:

- может быть признан нанимателем жилого помещения по договору социального найма, т.е. относится к так называемым малоимущим или нуждающимся в жилых помещениях гражданам (см. об этих понятиях подробный комментарий к ст. 49 ЖК);

- был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении в порядке, предусмотренном в ст. 52 ЖК, и не был снят с такого учета (так как отсутствовали основания, перечисленные в ст. 56 ЖК, см. комментарий к ней) к моменту заключения договора;

- является именно гражданином РФ. Дело в том, что такие помещения по договорам социального найма не предоставляются (если иное не предусмотрено действующим для РФ международным договором) иностранным гражданам и лицам без гражданства (ч. 5 ст. 49 ЖК);

б) РФ, или субъект РФ, или муниципальное образование как собственники жилого помещения. Дело в том, что:

- по договору социального найма жилое помещение предоставляется только из состава государственного (в том числе федерального и субъектов РФ) и (или) муниципального жилищных фондов (см. об этом комментарий к ст. 19 ЖК);

- от имени собственника жилого помещения действует либо уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, либо уполномоченный госорган субъектов РФ, либо ОМСУ (если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду);

3) предметом данного договора является предоставление нанимателю жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома, квартиры). Самостоятельным предметом данного договора не могут быть неизолированные жилые помещения (см. об этом комментарий к ст. 62 ЖК);

4) существенными условиями договора социального найма жилого помещения являются, в частности:

а) условия о том, что жилое помещение используется по назначению (см. комментарий к ст. 61 ЖК);

б) условия о порядке предоставления и об оплате коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 65, 153 ЖК);

в) условия о ремонте жилого помещения (см. комментарий к ст. 65 и 67 ЖК);

г) иные условия, предусмотренные существенными нормами ЖК, другими законами, иными правовыми актами, а также условия, на включении которых в договор настаивает одна из сторон (это вытекает из ст. 432 ГК);

5) форма договора социального найма жилого помещения - только письменная (см. об этом комментарий к ст. 63 ЖК);

6) срок договора социального найма жилого помещения не относится к числу существенных условий. Более того, согласно ч. 2 ст. 60 данный договор заключается без установления срока его действия;

7) изменение оснований и условий (они указаны в ст. 51-56 ЖК), которые давали в свое время право на получение жилого помещения по договору социального найма, имеющее место уже после заключения такого договора, не может служить основанием для расторжения данного договора.

2. Систематическое толкование ст. 60 ЖК и 672 ГК показывает, что:

1) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, в той мере, в какой они не соответствуют нормам ГК, применению подлежат первые (они в данном случае имеют приоритет);

2) к указанному договору применяются правила:

а) ст. 674 ГК (о форме договора);

б) ст. 675 ГК (о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение);

в) ст. 678 ГК (об обязанностях нанимателя жилого помещения);

г) ст. 680 ГК (о временных жильцах).

С другой стороны, нормы ст. 673, 679, 681-684, 686-688 ГК к договору социального найма жилого помещения не применяются. Соответствующие изменения в ГК внесены ст. 11 Закона N 189.

Следует также иметь в виду, что положения ст. 685 ГК применяются к данному договору лишь в части, регулирующей:

- правовое положение поднанимателей;

- норму жилой площади, приходящейся на одного человека;

- возмездный характер данного договора. Подробнее об этом см. в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 2 ГК РФ. 4-е изд. М.: Инфра-М, 2003.