Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Комментируемая статья посвящена форме договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

1) с учетом правил ст. 674 ГК (а они в данном случае обязательны к исполнению) ст. 63 устанавливает, что данный договор может быть заключен только в письменной форме. Это означает, в частности, что:

а) несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора социального найма жилого помещения (вывод основан на систематическом толковании ст. 63, с одной стороны, и ст. 162, 432 ГК - с другой);

б) из всех разновидностей письменных форм договора (они перечислены в ст. 434 ГК, см. об этом в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. 3-е изд. М.: Инфра-М, 2003) данный договор может быть заключен только в виде составления одного документа, подписанного сторонами (этот документ может быть представлен в 2, 3 и более экземплярах);

2) ни нотариальная форма договора, ни требования государственной регистрации договора социального найма жилого помещения законодательством не предусмотрены;

3) основанием заключения договора социального найма жилого помещения может служить лишь решение о предоставлении жилого помещения из состава жилищного фонда социального назначения (о том, как принимается такое решение, см. подробный комментарий к ст. 57 ЖК).

2. Согласно ч. 2 ст. 63 императивно установлено, что типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Это означает, в частности, что:

1) Правительство РФ не вправе делегировать утверждение указанного Типового договора иным федеральным органам исполнительной власти;

2) субъекты РФ не вправе утверждать свои типовые договоры социального найма жилого помещения;

3) впредь до утверждения Правительством РФ новой типовой формы (см. об этом ниже) следовало применять ранее утвержденный Типовой договор (но в части, не противоречащей нормам ЖК, ст. 21 Закона N 189). Речь идет о Типовом договоре, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР N 415 от 25.09.1985 г.;

4) действующий Типовой договор социального найма жилого помещения (он подлежит применению с 08.06.2005 г.) утвержден постановлением Правительства РФ N 315 от 21.05.2005. Учитывая нужды читателей, приводим его форму.