Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Анализ ст. 65 показывает, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма:

1) это одна из сторон данного договора. В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени этих собственников в договоре социального найма жилого помещения выступает либо уполномоченный госорган, либо уполномоченный ОМСУ (см. об этом подробный комментарий к ст. 49, 60 ЖК);

2) имеет право требовать от нанимателя (т.е. другой стороны по данному договору) своевременного (т.е. в сроки, прямо указанные в нормах ст. 155 ЖК, см. комментарий к ней) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (о размере и структуре этих платежей см. комментарий к ст. 153-160 ЖК). По общему правилу внесение указанных платежей осуществляется не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем;

3) имеет и другие права, прямо не указанные в ст. 65. В частности, наймодатель вправе также:

а) давать согласие на поднаем жилого помещения. Без письменного согласия наймодателя наниматель не вправе заключить договор поднайма занимаемого жилого помещения (см. комментарий к ст. 76 ЖК);

б) запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных в ст. 80 ЖК (см. комментарий);

в) потребовать (в судебном порядке) расторжения договора социального найма жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ст. 83 ЖК (см. комментарий).

2. Наряду с правами наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет и ряд обязанностей. В соответствии с ч. 2 ст. 65 наймодатель обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц (например, других нанимателей, от прав залогодержателя, от прав кредитора по обязательствам и т.д.);

2) принимать участие (в том числе трудовое, путем внесения денег, проведения определенных работ и т.д.) в надлежащем содержании (т.е. в поддержании установленного санитарного, гигиенического, противопожарного, технического, экологического и тому подобного порядка) и в ремонте (речь по общему правилу идет о капитальном ремонте) общего имущества (например, лестничных площадок, лифтов, чердаков, подвалов, лестниц и т.д.) в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (при этом он при необходимости вправе выселять либо временно переселять нанимателя и членов его семьи (на время ремонта) в другое благоустроенное жилое помещение, см. об этом комментарий к ст. 88 ЖК);

4) обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг (по водоснабжению, газоснабжению, теплоснабжению, энергоснабжению, канализации и т.д.) надлежащего качества (см. об этом подробный комментарий к ст. 154 ЖК).

3. В ст. 65 неисчерпывающим образом перечислены обязанности наймодателя. Иные его обязанности могут быть предусмотрены:

1) самим ЖК. Примерами могут служить положения:

а) ст. 86 ЖК (о предоставлении нанимателю другого благоустроенного жилья при сносе дома, в котором находилось жилое помещение, сданное по договору социального найма, см. комментарий);

б) ст. 82 ЖК (об обязанности наймодателя заключить договор социального найма с другим дееспособным лицом - членом семьи нанимателя, см. комментарий к ней);

2) другими федеральными законами, законами субъектов РФ, иными актами действующего жилищного законодательства. Например, в ст. 8 Закона N 189 наймодателю предписано и после 1 марта 2005 г. сохранять прежний порядок предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг (впредь до внесения изменений и дополнений в соответствующие федеральные законы и иные нормативные акты);

3) условиями договора социального найма жилого помещения. Ряд таких обязанностей вытекает из Типового договора, утвержденного Правительством РФ. Кроме того, стороны вправе включить в договор условия о любых иных обязанностях наймодателя (если эти условия не противоречат ЖК и другим нормам жилищного законодательства).