Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

 

1. В соответствии с ч. 1 ст. 66 наймодатель жилого помещения, сданного по договору социального найма (о том, кто может выступить в качестве наймодателя, см. комментарий к ст. 46, 60 ЖК), не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством либо условиями договора социального найма, несет ответственность, предусмотренную:

1) жилищным законодательством. В частности:

а) ст. 3 ЖК устанавливает положение о неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения (см. комментарий);

б) согласно ст. 21 ЖК наймодатель (как и любой собственник) несет ответственность за самовольную перепланировку или переустройство жилого помещения (см. комментарий);

2) гражданским законодательством. В частности, такой наймодатель:

а) должен устранить всякие препятствия по пользованию жилым помещением (ст. 304, 305 ГК);

б) должен возмещать нанимателю причиненные таким неисполнением убытки (ст. 15, 393 ГК);

в) должен уплатить нанимателю неустойки, предусмотренные законодательством (ст. 330-332 ГК);

г) обязан возместить вред, причиненный вследствие недостатков работ или оказанных услуг (ст. 1095-1098 ГК), а также при неисполнении договорных обязательств (ст. 1084 ГК);

д) компенсирует нанимателю причиненный им моральный вред (ст. 154, 1099-1101 ГК). (Подробнее об этом см. в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к ч. 2 ГК РФ. 4-е изд. М.: Инфра-М, 2004);

3) уголовным законодательством. В частности, к уголовной ответственности виновный может быть привлечен по ст. 139 УК "Нарушение неприкосновенности жилища"; ст. 140 УК "Отказ в предоставлении гражданину информации"; ст. 168 УК "Уничтожение или повреждение имущества по неосторожности"; ст. 215.2 УК "Приведение в негодность объектов жизнеобеспечения"; ст. 293 УК "Халатность" и др.;

4) административным законодательством. Виновный может быть, в частности, привлечен к ответственности по:

а) ст. 6.3 КоАП "Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения";

б) ст. 6.4, 6.5 КоАП (за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации зданий, к питьевой воде);

в) ст. 8.1 КоАП (за несоблюдение экологических требований при планировке, обосновании проектов, размещении, строительстве, реконструкции жилого дома);

г) ст. 20.4 КоАП (за нарушение требований пожарной безопасности и т.д.).

2. В соответствии с ч. 2 ст. 66 наймодатель несет ответственность:

1) за неисполнение (либо ненадлежащее исполнение) лежащей на нем (если иное не предусмотрено договором социального найма) обязанности по своевременному (сроки проведения этого вида ремонта могут быть предусмотрены договором, вытекать из СНиП, норм эксплуатации жилых домов и помещений и т.д.) проведению капитального ремонта (о порядке его проведения см. комментарий к ст. 88 ЖК):

а) самого жилого помещения (например, всего жилого дома);

б) общего имущества многоквартирного дома (например, лестничных площадок, коридоров, чердаков, подъездов, лифтовых шахт, иных объектов, указанных в ст. 36 ЖК, см. комментарий);

в) устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг нанимателю (например, устройств водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения и др.);

2) за игнорирование права выбора нанимателя, интересы которого нарушены.

Последний самостоятельно (т.е. без согласия или иного участия наймодателя) выбирает один из следующих вариантов поведения:

а) потребовать (в том числе путем направления письменного требования, устных обращений и т.д.) уменьшения платы за пользование жилым помещением (размер этой платы определяется в соответствии со ст. 157 ЖК), а также общим имуществом в многоквартирном доме (до проведения ремонта);

б) своими силами (либо путем найма подрядчиков) осуществить капитальный ремонт объектов, указанных в ст. 66, и затем потребовать от наймодателя возмещения понесенных в связи с этим затрат (с предоставлением соответствующих чеков, договоров, актов и иных документов, подтверждающих эти расходы);

в) потребовать возмещения убытков (их состав в данном случае следует определять в соответствии с нормами ст. 15, 393 ГК), причиненных ненадлежащим исполнением (либо неисполнением) наймодателем своих обязательств по договору социального найма.

О правах, обязанностях и ответственности нанимателя см. комментарий к ст. 67-68 ЖК. О правах и обязанностях, а также об ответственности членов семьи нанимателя, поднанимателей, временных жильцов см. комментарий к ст. 69, 77, 80 ЖК.