Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального найма
1. Обмен жилыми
помещениями, предоставленными по договорам социального найма (упомянутый в
ст. 72):
1) допускается
только на жилое помещение, также предоставленное по договору социального найма.
Иначе говоря, по общему правилу не допускается обмен жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма, например, на жилое помещение,
принадлежащее гражданину на праве частной собственности;
2) допускается и
в случаях, когда обмениваемые жилые помещения (предоставленные по договору
социального найма) находятся в одном населенном пункте (так называемый
внутригородской обмен) и даже в одном жилом доме, так и в случаях, когда жилые
помещения расположены в разных домах и даже в разных населенных пунктах (так
называемый междугородний обмен). Не играет роли, что дома расположены в
различных субъектах РФ, главное, чтобы они находились на территории РФ (за
исключением случаев, когда федеральными законами та или иная часть территории
РФ отнесена к закрытым территориям по соображениям государственной
безопасности, обороны и т.п.);
3) может иметь
место как между двумя нанимателями таких жилых помещений, так и в случаях,
когда число участников сделки более двух. Иначе говоря, обмен осуществляется
без ограничения количества его участников;
4) осуществляется
в той мере, в какой:
а) соблюдены
требования ч. 1 ст. 70 ЖК (о необходимости иметь письменное согласие
всех членов семьи и наймодателя, соблюдать учетную норму общей площади, приходящейся
на одного члена семьи, и т.д. см. комментарий к ст. 70
ЖК);
б) отсутствуют
условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных жилых
помещений по договорам социального найма не допускается (см. об этом комментарий к ст. 73 ЖК);
в) не нарушен
порядок оформления обмена жилыми помещениями (см. об этом комментарий
к ст. 74 ЖК);
5) может быть
признан недействительным в судебном порядке (см. об этом комментарий
к ст. 75 ЖК).
2. Для
осуществления обмена жилого помещения наниматель такого помещения по договору
социального найма (о том, кто может быть нанимателем по данному договору, см. комментарий к ст. 49, 60 ЖК)
должен получить предварительное (т.е. до фактического осуществления обмена)
письменное (если будет утверждена специальная форма - то по этой установленной
форме) согласие:
1) наймодателя по
договору социального найма (по общему правилу в качестве последнего выступают
ОМСУ, а также госорганы, указанные в ч. 8 ст. 49 ЖК);
2) проживающих
совместно с нанимателем членов его семьи. При этом:
а) не нужно
получать согласие тех членов семьи, которые проживают отдельно от нанимателя
(не совместно с ним);
б) нужно иметь
согласие и временно отсутствующих (например, из-за службы в армии) членов
семьи, которые проживают совместно с нанимателем.
Безусловно, для
осуществления обмена необходимо согласие и другой стороны сделки. При этом обе
стороны договора мены (как указывалось выше) должны быть нанимателями жилого
помещения по договору социального найма.
3. Особые правила
изложены в ч. 2 и 3 ст. 72. Установлено, что:
1) проживающие
совместно с нанимателем члены его семьи (см. об их составе комментарий
к ст. 69 ЖК) вправе требовать (в том числе и в письменной форме, и
путем устных обращений, просьб и т.п.) от нанимателя обмена занимаемого всеми
ими жилого помещения на жилые помещения:
а)
предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям (или одному,
или нескольким нанимателям: в конкретном случае в требовании может быть
указано, что необходимо, например, данную квартиру разменять на две квартиры,
на две комнаты и т.д.);
б) находящиеся в
разных домах (т.е. не в том доме, в котором находится их жилое помещение);
в) находящиеся в
одном доме, но в разных квартирах (например, занимаемое ими жилое помещение
находится на пятом этаже данного дома, и члены семьи нанимателя требуют
обменять ее на одну или две квартиры на третьем, шестом и т.д. этажах);
2) в той мере, в
какой между нанимателями и членами его семьи не достигнуто письменного
соглашения об обмене:
а) наниматель
вправе обратиться в суд с требованиями о принудительном обмене занимаемого ими
жилого помещения;
б) каждый из
членов семьи (либо все они вместе) вправе также обратиться в суд с таким
требованием;
в) суд
(рассматривая указанные требования) должен учитывать любые заслуживающие
внимания доводы и законные интересы всех лиц (в том числе и не обратившихся в
суд с требованием), проживающих в обмениваемом жилом помещении. При этом речь
идет не только о членах семьи нанимателя, но и о других лицах, которые
проживают в этом жилом помещении. В практике возник вопрос: учитываются ли в
данном случае интересы также поднанимателей и временных жильцов?
Систематическое толкование ст. 72, 75-80 ЖК (см. комментарий
к ним) позволяет утвердительно ответить на этот вопрос.
4. Специфика
правил ч. 4 ст. 72 состоит в том, что:
1) они
применяются лишь в той мере, в какой обменивается жилое помещение, в котором
проживают:
а)
несовершеннолетние граждане (т.е. лица до 18 лет);
б) недееспособные
либо ограниченно дееспособные (напомним, что лишь суд вправе признать
гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным в соответствии со
ст. 29, 30 ГК);
в) указанные выше
граждане, относящиеся к членам семьи нанимателя (а не к "другим
лицам", см. о них комментарий к ст. 69 ЖК);
2) они
предписывают необходимость получения предварительного письменного согласия
органа опеки и попечительства на обмен;
3) в соответствии
с ними органы опеки и попечительства обязаны отказать в даче согласия на обмен,
если обмен будет противоречить правам и законным интересам несовершеннолетних,
недееспособных, ограниченно дееспособных членов семьи;
4) они обязывают
органы опеки и попечительства вынести решение о даче согласия (либо об отказе в
этом) не позднее 14 рабочих дней, отсчитываемых со дня, следующего за днем
подачи заявления о даче согласия. Решение органа опеки и попечительства:
а) должно быть
вручено (направлено) заявителю в этот же срок;
б) может быть
обжаловано в судебном порядке.
Главная