Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

1. Анализ ст. 73 позволяет сделать ряд выводов:

1) в ней исчерпывающим образом перечислены условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается. Это означает, в частности, что:

а) ни субъекты РФ, ни ОМСУ не вправе устанавливать каких-либо иных условий;

б) ранее действовавшие требования к обмену жилыми помещениями с 1 марта 2005 г. не подлежат применению;

2) в случае нарушения условий, перечисленных в ст. 73, уже заключенный договор обмена жилыми помещениями и даже новые договоры социального найма (заключенные с каждым из нанимателей в соответствии со ст. 74 ЖК, см. подробный комментарий к ней), могут быть признаны недействительными в соответствии со ст. 75 ЖК (см. комментарий);

3) условия о недействительности ордера на жилое помещение, о его аннулировании и т.д. после 1 марта 2005 г. не могут считаться условиями, при которых обмен жилыми помещениями по договорам социального найма не допускается.

2. Согласно ст. 73 обмен жилыми помещениями по договорам социального найма не допускается, если:

1) к нанимателю (к любому из них) обмениваемого жилого помещения предъявлен иск:

а) о расторжении договора социального найма жилого помещения (по основаниям, указанным в ст. 83 ЖК, см. комментарий к ней);

б) об изменении договора социального найма жилого помещения (например, членом его семьи, см. об этом комментарий к ст. 82 ЖК);

2) право пользования (а по существу и право владения) обмениваемым помещением оспаривается (например, наймодателем, иными лицами) в судебном порядке. В практике возник вопрос: кто должен доказывать наличие данного препятствия к обмену? Закон не возлагает на нанимателя обязанность предоставлять наймодателю доказательства о том, что его право пользования жилым помещением никем не оспорено в суде. Однако другую сторону по договору обмена жилыми помещениями такой наниматель должен (об оспаривании его права пользования жилым помещением) предупредить. В противном случае сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения или обмана (т.е. в соответствии со ст. 178, 179 ГК);

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания. При этом следует руководствоваться Порядком признания жилого помещения непригодным для проживания, утвержденным Правительством РФ (см. об этом комментарий к ст. 15 ЖК);

4) принято решение о сносе соответствующего жилого дома (где расположено хотя бы одно из обмениваемых жилых помещений) или о его переоборудовании для использования для других целей (иных, нежели проживание). При этом:

а) решение о сносе принимается в порядке, утвержденном Правительством РФ;

б) переоборудование дома (для использования его в иных, нежели проживание, целях) допускается после перевода такого дома в разряд нежилых помещений. В связи с этим необходимо соблюдать общие правила такого перевода, предусмотренные в ст. 22-24 ЖК (см. комментарий);

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. При этом:

а) капитальный ремонт (упомянутый выше) по общему правилу - это обязанность наймодателя (см. об этом комментарий к ст. 65 ЖК);

б) проведение капитального ремонта осуществляется в соответствии с положениями ст. 88 ЖК (см. комментарий);

в) переустройство и перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением порядка, предусмотренного в ст. 25-29 ЖК (см. комментарий);

6) в результате обмена в коммунальную квартиру (о том, какая квартира признается коммунальной, см. комментарий к ст. 41, 42 ЖК) вселится гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (например, лепрой, открытой формой туберкулеза и т.д.). Перечень таких заболеваний утверждается Правительством РФ (о том, какие заболевания включены в указанный перечень, см. подробный комментарий к ст. 51 ЖК).

О возмещении убытков нанимателю, который действовал правомерно и добросовестно при обмене жилыми помещениями, см. комментарий к ст. 75 ЖК.