Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между
нанимателями данных помещений по договорам социального найма
1. Договор об
обмене жилыми помещениями (упомянутый в ст. 74):
1) заключается
исключительно:
а) между
нанимателями по договору социального найма жилых помещений (о том, кто может
быть нанимателем по такому договору, см. комментарий к
ст. 49, 60 ЖК);
б)
в письменной форме. При этом из всех разновидностей письменной формы договора,
предусмотренных в ст. 434 ГК (подробнее об этом см. в книге:
Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. 3-е изд. М.: ИНФРА-М,
2003), договор об обмене жилыми помещениями заключается только путем
составления одного документа, подписанного сторонами (в необходимом количестве
экземпляров). В практике возник вопрос: подлежит ли государственной регистрации
данный договор? Систематическое толкование ст. 74, с одной стороны, и
ст. 18 ЖК, ст. 567-571, 671-688 ГК, норм Закона о недвижимости - с другой,
показывает, что данный договор государственной регистрации не подлежит (не
следует упускать из виду, что наниматели не приобретают права собственности на
жилое помещение);
2) представляется
в оригинале (после его подписания сторонами) в ОМСУ (а в г. Москве, Санкт-Петербурге
- в соответствующий городской орган исполнительной власти) либо в иной орган,
указанный в ч. 4 ст. 49 ЖК (т.е. наймодателю). При этом данный
договор представляется:
а) каждым
нанимателем "своему" наймодателю (т.е. наймодателю, с которым он ранее
уже заключил договор социального найма на обмениваемое жилое помещение);
б) наймодателю
для принятия последним решения о даче согласия на обмен жилыми помещениями или
об отказе дать такое согласие. Данное решение:
должно быть
принято наймодателем не позднее 10 рабочих дней (т.е. при исчислении этого
срока выходные и нерабочие праздничные дни из подсчета исключаются),
отсчитываемых со следующего дня после дня обращения нанимателей;
должно быть
оформлено в письменной форме (впредь до утверждения специального бланка такой
формы данный документ можно составлять в произвольной форме, главное, чтобы
решение выражало волю наймодателя, содержало дату и место его составления,
необходимые подписи и тому подобные реквизиты, обычные для документов,
выдаваемых наймодателями);
выдается на руки
нанимателям (либо направляется им заказным почтовым отправлением) не позднее 10
рабочих дней со дня обращения (указанных выше). Решение может быть выдано и
представителю нанимателя (уполномоченному, например, соответствующей доверенностью);
3) может служить
основанием для фактического обмена только в том случае, если в упомянутом выше
решении наймодателя дано согласие на обмен. Решение наймодателя об отказе в
даче согласия на обмен может быть принято только в случаях, если:
а) к нанимателю
обмениваемого жилого помещения (хотя бы к одному из нанимателей) предъявлен иск
о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
б) право
пользования хотя бы одним из обмениваемых жилых помещений оспаривается в
судебном порядке;
в) любое из
обмениваемых жилых помещений признано в установленном порядке непригодным для
проживания;
г) было принято в
установленном порядке решение о сносе или о переоборудовании жилого помещения
для использования в других целях (не связанных с проживанием);
д) было принято
решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или)
перепланировкой жилых помещений в этом доме;
е) в результате
обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий, например,
туберкулезом в открытой форме, иными заболеваниями, включенными в Перечень,
утвержденный Правительством РФ, в соответствии со ст. 51 ЖК (см. комментарий).
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями
может быть обжалован любым из нанимателей в судебном порядке (см. также комментарий к ст. 73 ЖК);
4) может быть признан недействительным по основаниям,
установленным действующим ГК (см. комментарий к
ст. 75 ЖК).
2. Анализ норм
ст. 74 показывает также, что:
1) указанные в
ст. 74 договор об обмене жилыми помещениями и решение наймодателей о
согласии на обмен (при этом речь идет о том, что решение о согласии должен
принять каждый из наймодателей, согласие одного из них не является достаточным
в данном случае):
а) служат
основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма (т.е.
налицо еще одно основание для расторжения такого договора, не упомянутое в
ст. 83 ЖК, см. комментарий) с гражданами, которые
обмениваются жилыми помещениями. Таким образом, необходимо одновременное
наличие и решения о согласии на обмен, и самого договора об обмене жилыми
помещениями. Отсутствие хотя бы одного из указанных документов означает, что
договор социального найма по данному основанию расторгнут быть не может;
б) являются
основанием для заключения новых договоров социального найма с каждым из
обменивающихся жилыми помещениями нанимателей. Такой договор с нанимателями
заключает каждый из давших согласие на обмен наймодателей (после предоставления
этому наймодателю договора об обмене и решения о даче согласия на обмен);
в) служат
предпосылкой для вселения нанимателей (и членов их семей) в обмениваемые ими
жилые помещения. Однако основанием для такого вселения является все же новый
договор социального найма, заключенный соответственно каждым наймодателем с
каждым из нанимателей, которые обменяли жилые помещения;
2) расторжение
"старых" договоров социального найма и заключение "новых"
таких договоров осуществляются не позднее (раньше - можно) 10 рабочих дней
(т.е. и в данном случае нерабочие дни из подсчета исключаются), отсчитываемых
со дня, следующего за днем обращения к соответствующему наймодателю каждого из
нанимателей и предоставления последним указанных выше договора об обмене и
решения о даче согласия на обмен.
О том, кто вправе
вселиться (наряду с нанимателями) в жилые помещения (которыми наниматели
обменялись), см. комментарий к ст. 67, 69 ЖК.
Главная