Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального найма, недействительным
1. Статья
определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми
помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Формулировка ч. 1
комментируемой статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может
рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости
от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются
соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или
б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о
недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.
2. В соответствии
со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с
момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая
из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2
ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила,
поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом
недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3.
Часть 3 комментируемой статьи возлагает на лицо, в результате неправомерных
действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным,
обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого
обмена.
Целесообразно
иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в
денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в
причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица.
Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб,
т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет
произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его
имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо
получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было
нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается
обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные
другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов,
переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.
При этом
представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае
не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более
сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание
обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие
у всех остальных участников обмена.
Однако для
возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать
наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена
недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между
явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому
(следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве
причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и
наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или
отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении
требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при
нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения
вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного
поведения обязанного лица.
Главная