Временные жильцы

В соответствии со ст. 126 Кодекса член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам. Следует полагать, что в ст. 126 имеются в виду члены кооператива, не полностью выплатившие паевой взнос. Предварительное уведомление и получение согласия правления на вселение временных жильцов в таких случаях необходимы постольку, поскольку до полной выплаты паевого взноса собственником жилого помещения является кооператив.

Порядок и условия проживания временных жильцов в кооперативных домах Кодекс специально не регулирует, но допускает применение к указанным отношениям правил, которые предусмотрены ст. 80 Кодекса для проживания временных жильцов в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма.

Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 Кодекса, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя (члена кооператива) и совместно проживающих с ним членов его семьи, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем (членом кооператива).

Новеллой по сравнению с ЖК 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (об указанных нормах жилой площади см. ст. 50 Кодекса). Напомним, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (см. ст. 15 Кодекса). Следует полагать, что соответствующее право принадлежит и правлению жилищного кооператива, когда речь идет о вселении временных жильцов в жилое помещение в кооперативном доме.

Представляется, что если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления правление жилищного кооператива не запретило проживание временных жильцов, то условие ст. 126 Кодекса об уведомлении правления кооператива можно считать выполненным. В этом случае член кооператива, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение.

С момента вселения таких жильцов член кооператива принимает на себя ответственность за их действия перед кооперативом. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением.

Введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 Кодекса). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма (член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос) предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя (члена кооператива) и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем (членом кооператива) или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения*(33).