См. статьи 10, 53, 127-128, 132-133 Жилищного кодекса РСФСР

 

Четвертое - это Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", появившийся в развитие положений ст. 27 Конституции РФ, а также Постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изменениями от 23 апреля 1996 г., 14 февраля 1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г.) и для нашего случая - постановление правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 189-пп "Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве".

Пятое, шестое и седьмое тоже есть, но они просто более творчески и детально развивают ограничения, заложенные в основных третьем-четвертом, которые мы уже предложили вашему вниманию.

Какие же правовые барьеры встают перед вами как собственником, решившим распорядиться своей собственностью?

Предположим, что вы собрались свою собственность (квартиру) продать.

Вариант N 1. Если вы - единственный совершеннолетний собственник и единственное зарегистрированное в квартире лицо или все совершеннолетние сособственники совпадают с зарегистрированными в квартире лицами (и все хотят продавать), то нет никаких проблем, кроме одной, - надо найти место будущей прописки. Если вы одновременно продаете одну квартиру и покупаете другую, то никаких особых вопросов не возникает. Условие о перерегистрации в новую квартиру вносится в условия договора купли-продажи, и за его исполнение все собственники, они же зарегистрированные лица, отвечают перед своим покупателем по закону. Если квартира продается без намерения одновременно покупать другое жилье, то перегистрироваться лучше до проведения сделки.

Вариант N 2. Если в квартире количество совершеннолетних собственников отличается от количества зарегистрированных в квартире совершеннолетних лиц, то возникает опасность, что собственникам может не предоставиться возможность реализовать свои права. Отказ от снятия с регистрационного учета любого из совершеннолетних зарегистрированных лиц, не являющихся собственником, ставит под удар всю сделку.

Проще говоря, если вы и, предположим, ваша половина (супруга или супруг) - собственники, а ваша сестра просто зарегистрирована (прописана) в вашей квартире, то, продавая квартиру, вы не можете ручаться перед покупателем за ее добросовестность, потому что она совершеннолетняя и имеет право оставаться проживать там, где считает нужным. Только ваш покупатель может не разделить точку зрения вашей сестры и сделка сорвется. В практике, конечно, есть случаи, когда квартиры продавались с зарегистрированными в них людьми, но за этим обычно следуют разборки, драки, выломанные двери, выброшенные на лестницу вещи, приводы в милицию и бесконечные суды. Так конституционное право на жилище наступает на горло праву собственности. Если же вам позарез нужно продать вашу квартиру, то вы обязаны купить своей сестре в ее собственность какое-нибудь жилое помещение, но только то, на которое она согласна. То есть за реализацию принадлежащего вам права собственности вам придется еще доплатить.

Вариант N 3. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или у квартиры помимо вас имеются несовершеннолетние собственники, то вам придется внимательно перечитать гл. 3 § 1 "Органы опеки и попечительства". В дополнение можно отметить, что просто прописанных в квартире детей можно выписать к родственникам или в ваше другое жилье, если у вас их несколько. Сроки выписки до проведения сделки в данном случае роли не играют, главное, чтобы в Выписке из домовой книги, которую вы предъявляете для проведения сделки, дети не числились. Подделывать записи в Выписке из домовой книги не рекомендуется, так как по таким основаниям сделка однозначно будет оспорена в суде и не в вашу пользу.

Вариант N 4 как логическое развитие варианта N 3. Вместо детей в квартире прописаны недееспособные граждане или имеются недееспособные собственники. Ваш путь опять лежит в орган опеки и попечительства, проблемы с такими гражданами точно такие же, как с несовершеннолетними, только их до проведения сделки выписать в другую квартиру невозможно.

Вариант N 5. Если вы продаете свою недвижимость, находясь в браке, то на проведение этой сделки вам требуется согласие вашей законной половины. Без данного согласия в течение года эта сделка может быть расторгнута по заявлению супруга/супруги, не дававшего согласия на продажу.

Данное вообще-то разумное требование, защищающее совместно нажитое имущество от разбазаривания одной из сторон, из-за нелепейшей оговорки в законе (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) выливается в требование такого согласия и в отношении вашего личного имущества (нажитого вами до брака, полученного в наследство или в дар). Вся беда в том, что закон потребовал согласия супруга/супруги на любую сделку с недвижимостью, совершаемую в браке. Вероятно, законодатель предполагал добросовестность и разумность у исполнителей закона, а также возможность логического мышления у них же.

На практике это выливается в изучение вашего паспорта: "Ага! Есть штамп о браке! А где согласие супруги?" Напрасно вы размахиваете Свидетельством о праве на наследство или дарственной. "Без нотариально удостоверенного согласия документы не примем, мы документы принимаем согласно утвержденному списку, это ваши проблемы", - сурово отвечают исполнители закона.

Хорошо, когда в вашей семье царит мир, получение такого согласия превращается в простую формальность, для выполнения которой вашей достойной половине надо всего-навсего дойти до ближайшего (любого) нотариуса. А если у вас конфликт? И не такое бывает на свете. Ваша сделка может не состояться.

Именно поэтому автор еще раз настоятельно рекомендует нотариальную форму сделки. Нотариус обычно дает себе труд разобраться, каким имуществом вы собираетесь распорядиться, и так ли уж необходимо чье-либо согласие на это. Конечно, нотариусы тоже бывают разные, но если собрались совершать сделку у нотариуса, всегда можно выяснить, к какому нотариусу следует обращаться, а от какого - бежать и не оглядываться. Более подробно о нотариате, нотариусах и нотариально удостоверенных документах см. в гл. 7.

Согласие супруга/супруги требуется и в том случае, если недвижимость была приобретена в период брака, но на момент совершения сделки вы в браке уже не состоите. Предположим, вы разошлись совершенно по-джентльменски либо через ЗАГС (если у вас не было общих детей), либо через суд (но без раздела имущества). С момента официального расторжения брака еще не прошло три года, значит, любая из сторон еще может спохватиться и подать на раздел имущества. Вот для этого и требуется согласие бывшей половины как доказательство того, что продаваемое вами имущество она (ваша бывшая половина) совместно нажитым не считает и на него не претендует. Бывают и такие случаи, но редко.

Из практики.

Вариант А. Супруги разводятся, имущество не делят, живут и прописаны порознь, недвижимость оформлена на одного, который выжидает год-полтора и начинает продавать. Приходит к нотариусу, пишет заявление, в котором указывает: "Место проживания, место работы бывшего супруга не известно, вообще со дня развода его не видел и ничего о нем не знаю, найти не могу, извещен о последствиях применения статьи 35 Семейного кодекса РФ (расторжение сделки в течение одного года с даты сделки по заявлению супруга/супруги, не дававшего согласия на продажу)". Такая бумажка вполне (для нотариуса) заменяет согласие супруга/супруги. Сделка проводится. Бывает, что второй супруг об этом узнает и позже чем через год. Последствий нет.

Вариант Б. Супруги разводятся, имущество не делят, живут и прописаны порознь, недвижимость оформлена на одного, который приходит и говорит: "Мы с тобой при разводе договорились, что эта квартира моя, напиши, что согласна". А в ответ слышит: "Мало ли о чем мы с тобой договаривались, да и было это давно, у меня мнение изменилось, к тому же мне один адвокат сказал, что мы все неправильно сделали, поэтому согласия не дам, я подаю на раздел имущества". Часто бывает и так. Сделать ничего нельзя, приходится делить имущество.

Вариант В. как логическое совмещение вариантов А. и Б. После "милого" разговора, описанного в варианте Б., супруг идет и выполняет действия, описанные в варианте А. Почему-то это бывает очень часто. Автору жаль таких людей - они получают полный букет проблем и кучу судебных процессов в придачу:

- судебный процесс о признании сделки купли-продажи недействительной по заявлению супруга/супруги, не дававших согласия на продажу;

- судебное разбирательство (обычно с участием судебных приставов) о возврате денег, полученных от продажи недвижимости;

- суд по разделу совместно нажитого имущества.

Причем все эти дела человек, сработавший по варианту В., заведомо проиграл, его не спасет ни мастерство адвоката, ни стояние звезд. Он действительно виноват и очень сильно поплатится, но поплатится за собственную глупость.

Все указанные выше проблемы возникают в основном от осознанного нежелания наших соотечественников каким-то образом официально полностью урегулировать свои имущественные отношения после развода. Иногда это лень, иногда отсутствие времени ("Некогда мне по судам ходить!"), иногда отвращение к партнеру ("Видеть его больше в жизни не желаю!"), иногда отсутствие финансов или элементарная жадность (раздел имущества стоит денег), но чаще всего это правовая безграмотность наших с вами соотечественников ("Обойдется как-нибудь!"). Так вот, не обойдется, а всплывет в самый неподходящий момент. Это вам, уважаемый читатель, автор заявляет с полной уверенностью, опираясь на многолетнюю практику свою и своих многочисленных коллег.