§ 1. Преимущественное право приобретения

Помимо всех вышеперечисленных проблем, с которыми может столкнуться собственник, вознамерившийся продать свою недвижимость, существует еще одна. Как вы помните, выше уже говорилось, что в результате непродуманной приватизации, действий органов опеки и попечительства, раздела имущества супругов, наследства или дарения может возникнуть совместная собственность на объект недвижимости. У вас в таком случае возникает доля в праве на данную недвижимость.

Если вы решите продать свою долю в такой собственности, то вам предстоит выполнить действия, описанные в ст. 250 Гражданского кодекса РФ (преимущественное право приобретения), а именно:

Направить всем сособственникам, чье право собственности на долю в той же недвижимости законно оформлено, предложение о приобретении вашей доли по интересующей вас цене (назовем ее P). Рекомендуется направлять такое предложение в письменном виде, по почте, желательно с уведомлением о вручении. В принципе законом не предписывается какая-то специальная форма уведомления, оно может быть составлено достаточно произвольно, главное, чтобы оно:

- было адресовано конкретному сособственнику;

- четко описывался предмет уведомления - ваша доля в праве;

- цена P;

- порядок проведения самой сделки;

- адрес, по которому можно отправить ответ.

В случае более или менее нормальных отношений с сособственниками такого уведомления более чем достаточно.

После получения уведомления кто-то из ваших сособственников или все вместе должны в течение 30 дней принять решение, нужна ли им ваша доля за сумму P или нет. Если она ему/им нужна, то он/они должны выразить свою заинтересованность в письменном виде. Если он/они не собираются приобретать вашу долю, то его/их отказ также может быть выражен в письменном виде или может быть вообще никак не выражен. Отсутствие ответа на ваше предложение по истечении 30 дней приравнивается законом к отказу.

При согласии вопрос понятен, проводится сделка на предложенных вами условиях. При письменном отказе тоже все понятно. При отсутствии какого-либо отказа необходимо иметь у себя в архиве уведомление о вручении как доказательство извещения сособственников о вашем намерении. После чего проводите сделку с третьими лицами, которые готовы купить вашу долю за сумму P или сумму P + N, где N - любая сумма. Но ни при каких условиях сумма, указываемая вами в договоре купли-продажи, не должна быть меньше суммы P. Если вами будет нарушено это условие, то ваши сособственники имеют полное и законное право требовать расторжения вашего договора с третьими лицами, так как вы, продав третьему лицу дешевле, чем предложили сособственникам, нарушили их преимущественное право.