Виды недвижимости

 

Российский рынок недвижимости несколько раз кардинально менялся в течение последних 15 лет.

Сначала внезапно появился рынок жилой недвижимости, который потряс основы нашего государства, где ваша квартира никогда до этого не была вашей собственностью*(1).

Первое потрясение - 1990-1991 гг. - существующие квартиры в частной собственности:

- собственную квартиру можно не обменивать по цепочке из множества звеньев, а пойти и купить, как батон копченой колбасы... Ну, чуть-чуть дороже;

- собственную квартиру не обязательно отдавать государству, ее можно оставить родным, детям и внукам по наследству, не делая судорожных попыток прописать их к себе за три дня до своей смерти;

- собственную квартиру можно подарить любовнице, тете Мане или обществу защиты кошек, если вам вдруг взбрела в голову такая блажь;

- собственную квартиру можно обменять на иностранный автомобиль или розовый бриллиант размером с таракана, если движимое имущество вам более необходимо, чем жилье.

Потрясение второе - 1993-1995 гг. - можно построить новую квартиру:

- стало возможно строительство совершенно нового дома, где в поэтажный план всех квартир изначально внесены и два туалета, и большая кухня, и ванна с джакузи, и многое другое, а главное - все это новое, и не надо менять протекающие трубы, помнящие нашествие Наполеона.

Потрясение третье - 1997-1999 гг. - можно хорошо сэкономить и купить квартиру значительно дешевле, если покупать ее на стадии начала строительства, а главное, есть из чего выбирать:

- можно купить квартиру и сделать планировку по своему усмотрению, а не рубить стены в бывших коммуналках, пытаясь создать что-то похожее на Европу.

Потрясение четвертое - 2002-2003 гг. - квартиру можно купить в кредит.

Рынок загородной недвижимости также пережил несколько изменений.

В начале славных дел приобретались уже построенные дачи, "домики в деревне", "скворечники" в садовых товариществах, просуществовавшие целые строительные эпохи. Особенно котировались дачи "сталинского ампира" партийной, государственной, артистической и литературной номенклатуры.

Затем в период 1995-1998 гг. на старых участках началось массированное индивидуальное строительство без разрешений и проектов - кто во что горазд.

После 2000 г. на рынок загородной недвижимости массово двинулись серьезные компании, строящие целыми поселками. Этот вид деятельности почему-то называют "коттеджным" строительством.

Рынок земли реально начал складываться после 2000 г., а с 2001 г., получив в руки инструмент - Земельный кодекс, - он развернулся во всю ширь. Но как самый молодой из всех, он пока и самый хаотичный, наименее сбалансированный, нет серьезной наработанной практики, устоявшихся обычаев и традиций сделок, а главное, на этом рынке первую скрипку пока еще играет государственный сектор, т.е. вездесущий чиновник, который вносит постоянную ноту неуверенности и непредсказуемости в этот еще молодой рынок.

Рынок в отличие от ученого люда, стремящегося разложить недвижимость по полочкам с использованием нереальных, надуманных в тиши кабинетов параметров и создать наукообразную классификацию недвижимости, развивается по своим реальным правилам.

В соответствии с этими правилами и образовались, хотя они нигде и не закреплены документально, следующие виды недвижимости:

- жилая недвижимость;

- коммерческая недвижимость;

- загородная недвижимость;

- инвестиционная недвижимость;

- земля.

Поэтому в настоящей работе будут рассматриваться типы недвижимости исходя из тех разновидностей, которые исторически сложились на рынке. В ней приведены реальные факты из практики.

В тех случаях, когда конкретные сделки, объекты и субъекты получали официальную огласку (распорядительные и нормативные акты государственных органов), освещались средствами массовой информации, разрешались в судебном порядке (есть соответствующие решения судов различных инстанций), будут указываться настоящие адреса подлинных объектов и названия истинных субъектов, а также другие детали произошедшего, но не выходя за рамки преданного гласности.

Если истории конкретных сделок, объектов и субъектов стали известны автору в процессе работы его с клиентами, обращавшимися к нему как к профессиональному юристу, то в целях соблюдения профессиональной этики и конфиденциальных условий сделок реальные адреса подлинных объектов, наименования настоящих субъектов, имена действительных участников сделок и другие фактические данные будут заменены на вымышленные. Такого рода сделки или случаи будут приводиться в качестве примеров последовательности действий, схем или других типичных явлений, на которые не влияют ни фамилии, ни метраж, ни адрес, ни цена. Использование автором подлинного материала стало возможно только с согласия всех участников сделок или споров.