См. ст.ст. 2, 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

 

При внимательном чтении этого Закона создается полное впечатление, что он, как и все, что делается в нашей стране, сделан по принципу "хотели как лучше, а получилось как всегда".

Сам Закон в общем-то и не плох, но явно не доведен до конца. Если уж создавать единый регламент, то его нужно было прописать до последней буквы. Сегодня же этот регламент требует дополнительных инструкций и разъяснений, где чиновничьи души отыгрываются на наших с вами костях, нагромождая дополнительные, бесчисленные требования, усложняя и удлиняя процедуру.

Пример. Одна квартира, являвшаяся совместно нажитым имуществом, в период раздела находилась под судебным арестом - нормальная обеспечительная мера, каждая из сторон опасалась, что квартира уйдет на сторону до окончания судебного процесса. Ситуация насквозь житейская. Процесс закончен, суд вынес решение, квартиру поделил, кассация решение суда оставила без изменений, решение вступило в законную силу. Одним из пунктов решения был пункт о прекращении обеспечительных мер и снятии ареста с квартиры.

Казалось бы, все просто - квартира поделена, нужно идти и регистрировать собственность на основании судебного решения: 1/2 доля бывшему мужу и 1/2 доля бывшей жене. В Законе сказано, что в таком случае судебное решение является правоустанавливающим документом и единственным основанием для регистрации прав на недвижимое имущество. Они и пошли. В Мосрегистрацию, а там...

- В Законе, в Законе... Как бы не так. Мало ли что в Законе, да и в самом решении написано. Арест накладывали, вот теперь и снимайте его сначала, а для этого получите в суде отдельную бумагу на снятие ареста в двух подлинных экземплярах плюс две нотариально заверенные копии... В решении пункт есть? Подумаешь! А мы по инструкции арест только так снимаем, а пока не принесете, никакой собственности регистрировать не будем. Идите в суд. - Они и пошли. В суд, а там...

- Вы там все с ума посходили! В решении черным по белому написано - снять арест! Не буду я никакого дополнительного определения писать! Решение суда - конечный документ, мне наплевать, какими они там документами аресты снимают! Мне их инструкции - не указ! Я на них жалобу подам за невыполнение судебного решения! Не будет никакого определения! Не отнимайте у меня время, идите в свою Мосрегистрацию. - Они и пошли. В Мосрегистрацию, а там...

- А мне все равно, что там этот ваш судья напишет, жалобу-малобу, у меня инструкция. Нет, девушка, и не просите, не положено! Что? Муж в квартиру без Свидетельства не пускает? Ну ладно, принесите мне тогда решение в четырех подлинных экземплярах и столько же нотариальных копий, по два экземпляра - для снятия с ареста, а два - для регистрации. У вас только один подлинник? Нет, никаких ксерокопий, это запрещено. Ничем помочь не могу, выкручивайтесь, и так вам навстречу иду. Езжайте в суд и просите. - Они поехали в суд. Просить, а там...

- Я вам что? Мальчик? Заново пятистраничное решение набивать? Конечно, не сохранилось. Ну, хорошо, хорошо, девушка, не плачьте. Вы его сами наберете, распечатаете, а я, так и быть, подпишу, чего не сделаешь для красивой женщины... Ну, езжайте, езжайте. - И они поехали набирать, распечатывать, подписывать, потом снова в Мосрегистрацию - сдавать документы на снятие с ареста, а через месяц снова в Мосрегистрацию - сдавать документы уже на регистрацию права собственности, а через две недели снова в Мосрегистрацию - забирать Свидетельства.

На все это ушло больше трех месяцев. Увлекательно?

Вот чем оборачивается недописанный до конца Закон и засилье инструкций. И инструкцию эту даже в суде обжаловать нельзя - она внутренняя, в Минюсте не зарегистрированная, а значит, обжалованию не подлежит. А судиться с Мосрегистрацией за отказ принять документы нельзя, нет в Законе такого пункта, да и доказательств у вас нет о том, что документы не приняли. В Законе есть пункт только об обжаловании отказа в регистрации, т.е. если документы приняли, а потом Свидетельства не выдали, то тогда в суд можно. Весь вопрос в том, а нужно ли. Долгое это дело - суд. На год растянуться может. Вот и получается, что проще удовлетворить требования незаконной инструкции - месяца в два-три уложиться можно, - чем законным путем потерять год.

Самое главное в этом Законе, как и в ст. 219, 223, 251 и 433 Гражданского кодекса РФ, на которые он опирается, - это отправная точка отсчета. Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, и пока ее нет, вы никакой не собственник, даже если вы подписали договор, заплатили деньги и получили ключи от квартиры.

Промежуток между заключением договора (любого договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимость от одного лица к другому) и государственной регистрацией является самым опасным для обеих сторон.

Для вас как для продавца - потому что покупатель может передумать, а если он еще не заплатил вам деньги, то вы оказываетесь заложником заключенного договора, так как договор надо либо регистрировать, либо расторгать. Покупатель крутит, вы за ним бегаете. Продавать вашу квартиру без расторжения договора (незарегистрированного) рискованно, так как покупатель может объявиться в любой момент и сказать: "Я первый пришел, вот мой договор". Расторгать договор по вашей инициативе можно только через суд, а это - время, в течение которого вы квартиру продавать не сможете - она в споре.

Для вас как для покупателя - потому что продавец тоже может передумать, получив более выгодное предложение.

А у вас - внесенный под сделку аванс, эта квартира одна из нескольких в цепочке продаж и деньги, заложенные в депозитную ячейку на фиксированный срок.

Вы пытаетесь вернуть аванс (иногда это удается только через суд), прячетесь от покупателя вашей квартиры (потому что он страшно зол) и безрезультатно пытаетесь досрочно вынуть деньги из ячейки.

Все эти риски остаются с момента подписания договора и до момента государственной регистрации.

В ст. 165 Гражданского кодекса РФ и в ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", конечно, есть положение о понуждении стороны, уклоняющейся от государственной регистрации.

Но давайте рассмотрим возможность исполнения данного положения на практике. По этой же самой практике, сложившейся на нашем рынке недвижимости, расчеты производятся после государственной регистрации сделки, как правило, через депозитную или, как ее называют, банковскую ячейку. Что это за форма взаиморасчетов? Стороны перед проведением сделки закладывают деньги в ячейку под условие, что деньги из ячейки продавец достанет только по факту государственной регистрации собственности на покупателя. Это хорошо, но не очень, потому что договор на аренду ячейки с условием о доступе имеет конечный срок.

Пример. Вы решили продавать вашу квартиру. Договорились с покупателем указать в договоре стоимость, указанную в справке БТИ (все понятно, лишних налогов платить никому не хочется), в ячейку заложили деньги по реальной (рыночной) цене, подписали условие о доступе. Проводя сделку на очень серьезные суммы (а любая недвижимость - это всегда очень серьезные суммы), все почему-то становятся очень экономными на расходах по сопровождению сделки. Значит, аренду ячейки и условие о доступе оплатили максимум на месяц. Практика эта такая, да и риэлтер вас уговаривал: "Ну что вы, две недели на регистрацию, и две недели в запасе на всякий случай, месяца на все про все за глаза хватит". Пошли к нотариусу, составили и подписали договор купли-продажи. Надо ехать на регистрацию, а покупатель начинает тянуть время. Дни уходят, прошел месяц, срок действия условия о доступе к ячейке закончился, покупатель вынимает заложенные им в ячейку деньги и... начинает требовать от вас регистрации договора. Вы, естественно, сопротивляетесь, он - в суд о понуждении вас к государственной регистрации. В суде вас спрашивают: "А где доказательства того, что он от вас бегал?" А у вас их скорее всего нет, вы же этого не предполагали. Судебное решение - зарегистрировать договор. А потом еще долгое-долгое время вы судитесь с покупателем за получение той суммы денег, которая указана в договоре. Получите вы за свою квартиру по решению суда только цену по БТИ, а это обычно меньше половины рыночной.

Что вас подвело? Честно сказать - жадность. И экономия на налогах и на аренде ячейки привела вас к тому, что Закон работает против вас. Если бы у вас в договоре стояла настоящая цена, ячейка и условия доступа к ней были бы оформлены должным образом на достаточный срок, то у вашего покупателя даже желания не возникло бы жульничать, потому что он с этого ничего не смог бы поиметь. Вы бы, а не он, подали бы в суд на понуждение к регистрации, получили бы решение, потом Свидетельство, открыли бы ячейку и взяли бы оттуда деньги.

В данном примере описано высококлассное мошенничество в рамках Закона. Никаких нарушений Уголовного кодекса, никаких подделок документов, просто продавец знает Закон лучше вас, и если вас не сопровождает юрист по недвижимости или риэлтер очень высокого класса (а их ох как мало, остальные-то - "риэлтята"), точно по букве Закона вас и "обуют".

Для вас как для покупателя это тоже неприятно, потому что продавец может передумать, а ваши деньги будут лежать в ячейке мертвым грузом на весь срок, установленный в условии о доступе. Никаких последствий, кроме потери времени, но все равно неприятно, потому что ни одни деньги лишними не бывают, а ячейка, как бы надежна она ни была, все равно чужая, а значит, заставляет нервничать.

Государственная регистрация - процедура исключительно важная. Если она состоялась, то ее отменить может только решение суда. Никакие другие инстанции не властны над регистрационными записями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Однако регистрация регистрацией, но существует еще один волшебный документ, без которого невозможно спокойное владение собственностью, а главное, распоряжение ею. Это передаточный акт. О его необходимости указано в ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Кроме заключения договора и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость вам необходимо в момент фактического получения этой недвижимости подписать с предыдущим собственником такой документ. К нему Закон не предъявляет никаких специальных требований: не надо ни регистрации, ни бланка, ни нотариальной формы. Простой лист бумаги, на котором бывший собственник написал, что он квартиру сдал, а новый - что он квартиру принял. Число. Подписи. Все.

Ушлые риэлтеры, опытные юристы и просто разумные граждане дополняют передаточный акт описанием состояния квартиры в момент передачи, а также отсутствием/наличием каких-либо претензий сторон друг к другу. Дополнительно этот акт играет роль своеобразной расписки, потому что в нем указывают, что "все расчеты по сделке сторонами произведены, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют".

Если вы приобрели квартиру до 1 марта 1996 г., то не пытайтесь найти отсутствующий передаточный акт, их тогда и не составляли. Если вы приобретаете квартиру у собственника, который владеет ею с 1991, 1992, 1993, 1994 или 1995 г., то тоже не надо с него требовать передаточный акт от прошлой сделки. Не выдаются передаточные акты и при приватизации, так как государство вам эту квартиру не передает - вы в ней и без того проживаете.

Во всех остальных случаях без передаточного акта вам квартиру не продать - сделку просто не примут на государственную регистрацию. Более того, без передаточного акта иногда невозможно отстоять право на собственность.

Пример. Одна "милая" семья - папа и взрослый сын - продавала свою квартиру, в которой они были собственниками в равных долях, т.е. по 1/2 доли в праве собственности на душу. Продавали пожилой даме, далекой от деловой активности и любых сделок. Таких дам называют не от мира сего. Денежные расчеты по сделке шли через ячейку. По условиям доступа к ячейке деньги должен был забирать из ячейки папа. Сделка прошла успешно, все было зарегистрировано. Обе стороны подписали, как положено, передаточный акт: со стороны продавца - папа и сын, со стороны покупателя - наша дама. Выпили по рюмке шампанского за удачную сделку и разошлись довольными.

Дама уже было собралась выбросить глупую бумажку в помойку, потому что с ее точки зрения бумажка без печатей - ерунда. На дамино счастье ее умный зять, присутствовавший при подписании акта, даму за руку поймал и сказал проникновенным голосом: "Наталья Ивановна! Это самая главная бумажка, спрячьте ее получше и берегите как зеницу ока".

Как в воду глядел. Через полтора года получает Наталья Ивановна исковое заявление от одного из продавцов, а именно от сына: договор не исполнен, поэтому извольте договор расторгнуть, а полквартиры ему вернуть. Дама - в обморок, а потом - в суд.

В суде этот папин сын объясняет, что лично он никаких денег по договору не получал, для него договор не исполнен, поэтому он требует либо полквартиры, либо деньгами - половину стоимости. Вот тут и вспомнила дама своего умного зятя. Достала она передаточный акт, показала его судье, показала этому папину сыну и сказала: "Накося выкуси!" Суд с ее точкой зрения согласился и в иске не в меру жадному юноше отказал.

Вывод: не было бы у дамы передаточного акта, получила бы дама коммуналку из своей отдельной квартиры, так как денег у нее не было и откупаться было нечем. А так спасибо умному зятю.