Глава 2. Кооперативная недвижимость

В данной главе будет рассмотрена только жилая кооперативная недвижимость. Недвижимое имущество потребкооперации (наследие советских времен), производственных кооперативов эпохи перестройки (1986-1991 гг.) будет рассмотрено в следующей книге автора "Нежилая (коммерческая) недвижимость".

Достаточно большое количество кооперативных домов (в Москве их много, в Московской области - меньше, в других регионах их вообще нет) заставляет хотя бы поверхностно, но особо рассмотреть ставший в настоящее время анахронизмом механизм возникновения кооперативного дома и существующие сейчас особенности последующего выхода квартир из такого дома на современный рынок недвижимости.

Быстро меняющиеся реалии нашей жизни вынуждают автора дать несколько упрощенный ответ на вопрос, что такое кооперативное жилье, так как даже люди, проживающие в кооперативном доме и являющиеся собственниками пая или владельцами кооперативной квартиры, не понимают, откуда взялись кооперативные квартиры и что с ними делать. К тому же сегодня уже подросло и вышло на рынок недвижимости новое поколение, которое о кооперативах вообще никогда не слыхало.

Основная часть кооперативного жилья - советское наследие. В период массового дефицита государственного жилья для некоторого облегчения советского бюджета, направляемого на строительство жилых домов, отдельным очередникам (имеющим серьезный блат) или высокооплачиваемым советским служащим (особенно тем, кто работал за границей и поэтому получал иностранную валюту) разрешалось вступать в жилищно-строительный кооператив - ЖСК.

Такие кооперативы создавались при сохранении полной видимости добровольности, но под жестким контролем либо городских структур (таких было меньше), либо организаций (таких было больше). При этом в число счастливчиков попадали организации, пользовавшиеся благосклонностью городских властей. Они имели своих собственных очередников, для которых организация должна была построить дома. Своей очереди на улучшение жилищных условий ждать было безумно долго. Люди, желавшие получить квартиру в какие-то разумные сроки, были готовы платить свои кровные деньги за то, что другие получали бесплатно. Но кроме денег и формальных показателей, делавших их очередниками, они должны были иметь возможность (блат) попасть в список членов кооператива - ЖСК, которому исполком города или района по ходатайству организации выделял земельный участок под строительство дома. Крупные и серьезные организации, такие, как союзные министерства, получали участки в престижных районах, организации попроще, какая-нибудь фабрика по производству калош, - на окраине или в промышленной зоне. Но большинство организаций земельных участков под строительство кооперативных домов вовсе не получало.

Городской (в области) или районный (в Москве) исполком совместно с организацией-счастливчиком в соответствии с планом застройки города определял тип будущего дома, количество квартир и соответственно цену строительства дома. В этой операции доминировал план городской застройки, а не потребности в жилье будущих членов кооператива. Среди членов кооператива распределялись квартиры - по количеству комнат, исходя из социальной нормы на конкретную семью, плюс льготы (если имелись), плюс еще чуть-чуть... Место расположения конкретной квартиры определялось позднее, по завершении строительства дома, по жеребьевке между членами ЖСК.

Поскольку безрассудная страсть к халяве - неистребимая черта любой власти, то на кооперативный дом давалась нагрузка: несколько квартир передавалось в распоряжение исполкома, выделившего участок под застройку. Цена строительства этих квартир пропорционально распределялась между членами ЖСК. Исполком получал квартиры бесплатно и распределял их между своими сотрудниками или нужными людьми, обычно фиктивно оформлявшимися как очередники района или города.

Члены ЖСК - пайщики единовременно выплачивали 30% от стоимости кооперативной квартиры, на остальные 70% организация предоставляла кооперативу кредит сроком от 15 до 20 лет. Члены кооператива ежемесячно гасили этот кредит до полной выплаты. В случае серьезной задолженности по кредиту несчастного пайщика изгоняли из членов ЖСК, возвращали выплаченный взнос, а организация предоставляла из числа своих очередников человека, который был готов единовременно выплатить кооперативу ту же сумму. Этого человека вводили в состав членов ЖСК. Безусловно, существовал четкий механизм проведения всех демократических процедур, работавший под жестким контролем городской или районной власти.

На собранные с пайщиков деньги и на очень льготный кредит, полученный от организации или банка, строился кооперативный дом. По завершении строительства дома управление домом брало на себя правление ЖСК, избираемое из числа пайщиков. Правление избирало председателя, который вел всю документацию, осуществлял представление интересов ЖСК в государственных органах, а также занимался сбором кредиторской задолженности и членских взносов. Членские взносы шли на оплату работы председателя, зарплату бухгалтера кооператива, косметический ремонт дома, оплату коммунальных платежей за места общего пользования (подъезды, лестничные клетки, холлы, лифты и т.п.).

После полного погашения кредита членом кооператива его пай в кооперативе считался выплаченным и пайщик - член ЖСК получал возможность частичного распоряжения своей квартирой. Например, он мог завещать свой пай своим родственникам, не прописанным в данной квартире. Тогда после его смерти эти родственники могли бы потребовать созыва общего собрания ЖСК и просить о введении их в состав членов кооператива с правом проживания в данной квартире. Члены кооператива могли пойти навстречу просителям и удовлетворить такое ходатайство. Фактически получалась передача квартиры по наследству. Но был и другой вариант: кооператив выплачивал наследникам стоимость пая, а квартиру забирал себе для передачи ее кому-то из уже существующих членов, готовых единовременно выплатить стоимость пая. Правда, здесь имелось одно существенное ограничение - в квартире данного пайщика к моменту такого приобретения должно было не хватать жилой площади на всех членов его семьи исходя из социальной нормы. Обычно так оно и было, так как за 20 лет выплаты пая практически у любого пайщика появлялись дети, внуки, невестки, зятья, квартира уплотнялась, а пайщик как бы становился на очередь по улучшению жилищных условий за свой счет внутри собственного кооператива.

Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д. Председатели бывали разные: честные и ответственные, вороватые и неорганизованные. Документы кооперативов терялись, подделывались, портились от старости, а весьма неприятные последствия этого до сих пор нередко расхлебывают не только сами пайщики, но и их дети и внуки.