Глава 11. Сегодняшние проблемы садово-дачных товариществ

 

Формальные ограничения по использованию участков были сняты и на участках полезли вверх двух-, трех- и четырехэтажные монстры. Вы, наверное, не раз видели, проезжая по дорогам Подмосковья, пятачки, застроенные дворцами, стоящими впритык друг к дружке. Из такого активного строительства вытекает множество юридических проблем. Основная из них - устранение нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, т.е. нарушений прав соседей, так называемые негаторные требования.

Пример. На стандартном участке в шесть соток построен далеко нестандартный дом в три этажа, да еще и с высокой крышей. Естественно, что тень, отбрасываемая таким домом, лежит не только на этом участке, но еще и на соседних участках, мешает расти помидорам, клубнике и каким-нибудь желтофиолям. При этом стена этого "дворца" полностью перекрывает попадание прямых солнечных лучей в окна рядом стоящего дома. Соседи, разумеется, очень недовольны. Начинаются разборки. Они бывают очень разные.

Взаимные крики и ругань, заканчивающиеся примирением сторон и последующим распитием мировой с закусыванием ее пострадавшими от затемнения помидорами, - это самый простой и легкий вариант развития событий.

Жалобы в сельсовет, милицию и прокуратуру в основном трепят нервы всем участникам, но, как правило, заканчиваются ничем. Соседи затаивают друг на друга зло, но более "никаких чудес".

А вот подача в суд негаторного иска может обернуться как крупной денежной компенсацией, так и уменьшением этажности затеняющего дома или даже полным его сносом.

Итак, что же такое негаторный иск? Как уже отмечалось в гл. 5 "Обременения сделок с недвижимостью", право собственности на недвижимость ограничивается интересами третьих лиц, которые не являются собственниками этой недвижимости. Купеческие заявления: "Моя земля, что хочу, то на ней и ворочу" - упираются в забор соседа. Именно права соседа, ущемленные строительством "дворца", и защищает негаторный иск. В него могут входить:

- требования по финансовой компенсации потерь урожайности участка: с грядок, с которых раньше собиралось 30 кг клубники, стало собираться только 10, зато крапивы - 40, потому что на эти грядки падает слишком мало солнечного света;

- требования по сносу двух верхних этажей, затеняющих окошко в доме соседа;

- требования по сносу всего здания, потому что оно построено слишком близко к соседскому забору, что нарушает правила застройки.

Застройка любого земельного участка регулируется нормативами, установленными различными государственными органами. Это разного рода ГОСТы, СНиПы и пр. Каждый орган в своей области издал достаточно актов, предписывающих, как и что можно строить. Большая часть этих нормативов очень старая, к сегодняшней жизни мало приспособленная, но других нет, а эти с правовой точки зрения действуют, их никто не отменял.

Санитарно-эпидемиологическая служба, известная всем под аббревиатурой СЭС, не допускает полного затенения окон соседнего строения свыше трех часов подряд в течение светового дня. Если это происходит, значит, нарушены нормы инсоляции.

Нельзя также располагать жилой дом ближе 5 м от края участка. Если принять, что стандартный шестисоточный участок - это прямоугольник 20 х 30 м, то получается, что дом может стоять только по центру участка. В противном случае он рискует оказаться в запретной зоне.

Хозяйственные постройки на участке (гаражи, сараи), не превышающие 2,5 м высоты, могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если же они выше, то должны быть соразмерно отодвинуты от границы. Вплотную по границе участка вообще нельзя ничего строить либо надо иметь письменное согласие соседей. Причем в этом документе должно быть детально описано то строение, на постройку которого соседи дают вам добро. Если же просто написано - сарай, то такая бумага ничего не значит.

Существует и еще один очень серьезный вопрос, связанный со строительством на бывших садово-дачных, а также других участках. Этот вопрос касается разрешения на строительство. В 60-80-е годы на садово-дачных участках такое разрешение выдавалось одно на все товарищество (кооператив). В нем указывалось, что разрешается построить количество домиков по количеству участков и соответственно пайщиков. Максимальные размеры домиков были уже заданы во всяких инструкциях, а существенной разницы в материалах и планировке государство не видело. Если бы что-то и случилось с таким домиком, то кроме хозяев все равно никто бы не пострадал - габариты не те. Поэтому считается, что те домики построены с разрешением.

Строительство, начавшееся в 90-х, под старые разрешения не подпадало. Большинство домов построено самостоятельно, без архитектурных проектов, разрешений, согласований, без профессиональных строителей, часто даже своими руками. Все эти дома, если следовать букве закона, подпадают под категорию "самовольные постройки", определяемую положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, к ним могут быть применены любые санкции вплоть до "восстановления первоначального состояния", т.е. сноса. Как правило, это положение к просто стоящим и никому не мешающим домам не применяется.

Но представьте себе, что возникает негаторный иск. В нем один сосед, на чьи грядки упала тень, назовем его "ущемленный", требует от другого соседа, назовем его "строитель", снести здание, мешающее выращивать клубнику.

Такой иск, согласно требованию ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), будет рассматриваться в суде по месту нахождения объекта недвижимости, т.е. в суде того района, в котором расположен земельный участок. Судьи Подмосковья достаточно часто рассматривают такие иски и хорошо "набили" себе на них руку.

Первым же делом судья, рассматривающий этот иск, потребует от "строителя" разрешение на возведение именно такого дома. Если этого разрешения не существует в природе, потому что дом строился сам по себе (а таких домов в Подмосковье до 60%), то решение суда будет однозначно в пользу "ущемленного". Вопрос о полном сносе здания может и не встать (хотя и такой вариант не исключен), но уменьшение этажности и выплата компенсации гарантированы. В дополнение ко всему суд еще наложит штраф за незаконное строительство и обяжет в очень короткие сроки провести согласования со всеми контролирующими службами, что тоже стоит больших денег.

Если же "строитель" правильно оформлял свое строительство, а службы, выдававшие разрешение, подтвердят, что он построил дом именно таким, на какой они дали разрешение, то вариант сноса исключается, компенсация "ущемленному" будет в пределах доказанного, но это - на усмотрение судьи. Часто все зависит от реального ущерба "ущемленного": если "ущемленный", бедный и несчастный, живет только на доход от своего огорода и на пенсию, то сумма может оказаться достаточно существенной.

Из этого можно сделать три вывода:

1) строительство должно быть оформлено по требованиям закона. Даже если вы уже что-то построили без разрешения, то рекомендуется все это оформить хотя бы задним числом;

2) как это ни банально звучит, с соседями лучше жить в мире. Лучше соседа слева вам может нагадить только сосед справа. Перед началом строительства с соседями нужно все-таки договориться. Причем желательно письменно и в рамках закона, потому что соседи могут смениться, а дом останется;

3) свои права надо знать и не давать себе садиться на шею. Если кто-то лезет на ваш участок даже тенью, необходимо призвать его к порядку, сначала по-хорошему.

Приведенный выше пример является многовариантным и теоретическим, хоть и базируется на обширной практике.

А вот пример из жизни к вопросу о договоренностях с соседями.

В деревне М-ово некий гражданин К. взял и построил жилой дом на расстоянии 1 м от границы участка. До этого он честно сходил к соседу - гражданину Х., поговорил по душам, выпил-закусил и получил благословение: "Стройся, голубь, у меня с той стороны все равно пустырь". Строил сам, документов не оформлял - не горит, успеется. Не успел. Скоропостижно скончался, оставив участок в наследство дочке - гражданке С.

Сосед Х. к тому времени тоже умер, завещав свой участок двум сыновьям, которые участок поделили так: одному сыну - А. - освоенную территорию, а другому - Т. - пустырь.

Гражданка С. начала на наследном участке гараж строить, и тоже у забора. Сосед Т. ее попросил не ставить гараж так близко, а она его послала туда, куда всех посылают у нас в России, т.е. подальше.

Сосед Т. очень обиделся: "Ты у меня не только гараж не построишь, ты у меня дом переносить будешь" - и быстренько распахал пустырь, засеял его чем-то, после чего и подал в суд.

Иск: "Дом построен в нарушение норм, на самом краю, затеняет мои грядки, я отставник, живу с огорода, прошу дом снести".

Гражданка С. в суде говорит: "Мой папа К. у его папы Х. разрешение получил".

Сосед Т.: "Не было никакого разрешения, батя покойный, царствие ему небесное, всегда против был".

Суд: "Предъявите разрешение".

А разрешения нет и не было никогда.

Теперь гражданка С. на другой стороне участка не только гараж строит, но и новый фундамент закладывает, чтобы на него старый сруб перенести, - так суд решил.

Хотя, конечно, остается очень интересный вопрос: не придется ли гражданину Т. в ближайшем будущем свой дом тоже куда-нибудь переносить? Ведь у соседей всегда претензии друг к другу найдутся.

А теперь давайте поговорим о земле и земельных участках. Не зря одно из самых страшных китайских проклятий звучит так: "Чтоб тебе жить во время перемен!" Именно в такое время мы и живем. От периода, когда вся земля принадлежала народу в лице государства, до введения частной собственности на сельскохозяйственные земли прошло всего лишь десять лет - доля секунды в историческом масштабе.

Давайте попробуем осмыслить, какие же изменения произошли за это время. Рассматривать мы будем только правовые изменения, хотя они стали возможны благодаря изменениям политическим, о которых здесь будет упоминаться только в качестве исторических вех.

Автор делает совершенно официальное заявление, что его политические убеждения - это его сугубо личное дело. Положительная или отрицательная оценка того или иного правового акта является исключительно профессиональной, исходящей из реальной возможности его применения, но никоим образом не связанной с идеологическими и политическими взглядами автора.

В качестве точки отсчета возьмем 1990 год: появление России на тот момент в форме РСФСР и в составе СССР с самостоятельным законодательством. Законодательством хоть и самостоятельным, но абсолютно советским, так как оно содержало все нормативные правовые акты: законы, кодексы, положения - РСФСР и частично СССР.

Что же у нас на 1990 год было с землей? Земля принадлежала государству. Любое физическое (мы с вами) или юридическое (колхозы, совхозы, учреждения, заводы, садово-дачные товарищества и пр.) лицо пользовалось этой землей на определенных правах. Но ни в коем случае не на праве собственности. Собственности на землю не было в СССР, не было ее и в России в 1990 г.

Итак, на каком же праве мог обыкновенный человек пользоваться земельным участком?

Во-первых, если человек постоянно проживал в сельской местности, то участок, на котором стоял его дом, находился у него в бессрочном наследуемом владении. Эта форма наиболее близко походила на право собственности, но при этом ею не являлась. По желанию государства такой участок мог быть изъят без всякой компенсации и предоставления другого участка. Государство в этом случае было обязано предоставить только жилье, да и то исходя из существовавшей на тот момент социальной нормы - 9 кв.м общей площади на одного человека.

На этом же праве находились земельные участки и дачи, переданные гражданам за особые заслуги (писатели, космонавты, ученые и т.д.).

Во-вторых, если человек состоял членом садово-дачного товарищества, то его участок в числе других входил в состав большого участка, который товарищество держало от государства по праву безвозмездного пользования. Очень редко это бывало право аренды - в исключительных случаях.

В-третьих, если человек пользовался государственной дачей, данной ему по должности, то ни в каких реальных земельных отношениях этот человек с государством не состоял. Это было пользование на неопределенный срок, с правом изъятия у человека в любой момент.

В-четвертых, де-юре существовала еще форма пожизненного ненаследуемого владения, но ее практическое применение автору не известно.

Все лица, кроме сельских жителей, ничего серьезного ни со своими дачами и участками, ни на своих дачах и участках делать не могли. Ну разве что вырастить немножко салатика, редисочки или укропчика для личного потребления.

У сельских жителей участок считался приусадебным хозяйством, они могли держать кур, свиней, коров, овец, коз, разводить всякие культуры не только для личного пропитания, но и на продажу, а также могли передать дом с участком по наследству.

По сравнению с общим количеством земли в стране земельных участков, находившихся в пользовании физических лиц, было ничтожно мало. Вся остальная земля была либо закреплена за самыми различными предприятиями, либо была совсем ничьей, т.е. находилась только за государством.

Все эти земельные отношения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР, принятом еще в 1970 г.

Как сход лавины в земельных отношениях было воспринято появление нового Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1, тоже очень социалистического, связанного по рукам и ногам ограничением прав граждан, но все же допускающего, хотя бы теоретически, право собственности физических лиц на землю.

Не будем перечислять все многочисленные указы, законы, подзаконные акты, которые были изданы в период с 1991 по 1994 г. Суть их сводится к тому, что государство приравняло все ранее существующие права физических лиц на землю к праву собственности. Теперь каждый, кто обладал хоть какими-то абстрактными правами на земельный участок, смог получить Свидетельство о собственности на землю и соответственно этой землей распорядиться по собственному усмотрению.

Появление всех этих частных наделов хоть и придало людям некоторую уверенность в отношении своего будущего, но не решило земельную проблему. Получалось так: те, кто уже имел, получили; те, которые хотели иметь, могли только купить у тех, которые уже имели. Не расширялся круг земель, которые могли попасть на рынок. Но для того самого первого, только зарождающегося рынка земли и этих вторичных участков было достаточно. Рынок переваривал их почти шесть лет.