Глава 12. Сельскохозяйственные земли

 

Настоящим прорывом стали Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации организаций и предприятий агропромышленного комплекса", предоставившие колхозникам-совхозникам право разделить часть колхозно-совхозных земель и получить их в собственность. Это, конечно, несколько упрощенное изложение основных положений этого Закона, но основной смысл от этого не меняется. Большинство бывших работников сохи в дополнительной земле если и нуждались, то отнюдь не в таком количестве. Часть доставшихся им новых участков использовалась и ими самими: они строили новые дома, увеличивали посадки картофеля, свеклы и других культур на продажу, да и для собственного потребления. Но большая часть новых участков продавалась ими горожанам под дачное строительство. Именно эти земли в 1994-1995 гг. выплеснулись на земельный рынок.

Эти бывшие колхозные земли приобретались уже другой генерацией покупателей - людьми, не желавшими ютиться на шести сотках и небезосновательно полагавшими, что большому дому - большой участок. Это было начало периода нового строительства, но строительства по большей части стихийного, очень индивидуального и обычно самовольного. Поскольку никаких специальных ограничений по продаже этих земель не вводилось, то вскоре большинство из них было не только распродано, но и застроено. Теперь с этими земельными участками возникают проблемы.

В период 1993-1997 гг., когда именно эти участки составляли наиболее привлекательный сегмент рынка, их продажа проводилась на основании следующих документов: Свидетельства о собственности на землю, выданного бывшему члену колхоза, плана земельного участка, составленного геодезистами и заверенного в районном земельном комитете, и договора купли-продажи земельного участка, удостоверенного местным нотариусом. Все это сдавалось в территориальный филиал МОРП, где на договоре ставился регистрационный штамп, и пожалуйста, новый собственник готов.

После вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" возникла новая и очень существенная проблема, вытекавшая из истории вопроса. Эти земли раньше были колхозными. Колхозы занимались сельским хозяйством. Поэтому 9/10 колхозных (и бывших колхозных) земель отнесено земельным кадастром к категории земель сельскохозяйственного назначения.

А с сельскохозяйственными землями было сложнее всего, так как именно они были совершенно неприкосновенны: их нельзя было продавать, на них нельзя было строить, с ними вообще ничего нельзя было делать, кроме ведения сельскохозяйственных работ. А тут такое множество граждан стали собственниками этих земель, да их еще и застроили. Государство закрыло на это глаза, так как именно в результате его деятельности возникли такие противоречащие друг другу законы. Но закрыло временно. Проблемы только начинались.

Все время до момента вступления в силу нового Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, а также последующего выхода Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ) такие участки находились как бы вне запретительной зоны действия законов и рассматривались как обыкновенные.

В настоящее время, когда действует и Земельный кодекс РФ, и Федеральный закон "О земельном кадастре", и Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", остро встает вопрос как о законности сегодняшних сделок с этими участками, так и о проведении этих сделок как таковых.

При любом типе сделок с земельными участками и построенной на них недвижимостью необходимыми документами являются:

для участка:

- правоустанавливающий документ (зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка),

- передаточный акт на земельный участок,

- Свидетельство (если оно есть),

- выкопировка кадастрового плана земельного участка,

- выписка из государственного земельного кадастра;

для недвижимости, находящейся на земельном участке (дома):

- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи дома),

- передаточный акт на дом,

- Свидетельство (если оно есть),

- план участка из земельного комитета,

- справка БТИ о стоимости,

- копия поэтажного плана,

- экспликация.

При обращении в земельный кадастр за выкопировкой и выпиской в них сразу будет отмечено, что категория этих земель - сельскохозяйственное назначение, а разрешенное использование - производство сельхозпродукции, потому что именно такие земли выделялись колхозникам.

Следовательно, уже из базовых документов видно, что сделка планируется с сельскохозяйственными землями, а значит, должна подчиняться требованиям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Одним из основных положений, зафиксированных в ст. 8 этого Закона, является преимущественное право государства в лице субъекта Федерации на приобретение земель сельскохозяйственного назначения.

То же положение закреплено в Законе Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", где указано, что лицо, продающее такой участок, обязано не менее чем за один месяц в письменном виде предложить специально уполномоченному органу Московской области (любого другого субъекта Федерации) приобрести данный участок. Вся эта процедура должна быть оформлена так, как это описано в гл. 5 § 1 "Преимущественное право приобретения". Последующая сделка будет считаться законной только при соблюдении этого требования. Во всех остальных случаях Московская область может обратиться в суд и потребовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

Это означает, что Московская область в лице своего уполномоченного органа (это может быть Министерство имущества Московской области или Министерство сельского хозяйства Московской области) обращается в суд с исковым заявлением, в котором написано: "В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект Российской Федерации - Московскую область - все права и обязанности покупателя такого-то земельного участка". Суд будет вынужден удовлетворить данный иск.

Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке (еще один суд) требовать с продавца возврата ранее уплаченных вами средств. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть вам деньги, но только ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Фактическое исполнение судебного решения может растянуться на много лет. Если у продавца нет накоплений, если у него всего один дом (квартира), в которой он зарегистрирован, если у него нет другого имущества, то возвращать деньги он вам станет из своей зарплаты или пенсии маленькими-маленькими кусочками.

Невыявленное сельскохозяйственное назначение земель может возникнуть еще в нескольких случаях.

Целевое назначение участка было изменено с сельскохозяйственного на другое, а сам участок был включен в состав "земель поселений" без должного регламента. Что это значит? Расширялись административные границы какого-то поселения (деревни, поселка, города), но оформление прошло с нарушением. Это часто бывает, и именно тогда, когда районные власти изменяют границы поселений без одобрения правительства Московской области.

Реальный случай.

Власти Мытищинского района в 2002 г. включили в состав города Мытищи прилегавшие к городской черте сельскохозяйственные, но не обрабатывавшиеся земли в целях дальнейшей застройки. Глава Администрации Мытищинского района выпустил соответствующее постановление, местное подразделение кадастрового органа приняло его к сведению, в данных земельного кадастра появилась запись "земли поселений". Собственники земельных участков, вошедших в состав города, в 2003 г. стали продавать их как "земли поселений". Покупатели исходили только из данных, указанных в кадастровых справках, историю вопроса не поднимали, считали, что все в порядке. Представьте себе изумление и возмущение новых собственников, когда они получили из суда копию иска Министерства имущества Московской области о переводе всех прав и обязанностей покупателя на Московскую область. Суд еще идет, основной вопрос уже решен в пользу области. Суть происходящего сейчас заключается только в том, сумеют ли собственники-неудачники получить компенсацию с Администрации Мытищинского района за незаконное изменение границ города. Автору почему-то кажется, что не сумеют.

Приобретение участка в дачном, именно в дачном, поселке. Сегодняшнее законодательство разрешает строительство дачных домов на сельскохозяйственных землях. Целевое назначение земель при этом не изменяется, а изменяется "разрешенное использование". При приобретении такого участка вам могут показать распорядительный документ властей, в котором будет написано: "Изменить разрешенное использование участка с сельскохозяйственного на строительство и эксплуатацию дачного поселка (или дачи, если участок маленький)". Понятно, что нормальному человеку, далекому от юридических игрищ, все едино, что целевое назначение, что разрешенное использование. Не ошибитесь. По смыслу очень похоже. Да и строительство происходит на законных основаниях. Но при продаже/покупке такого участка придется соблюсти все процедуры, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения.