§ 1. Способы приобретения коттеджа с участком

 

В российском правовом поле коттедж еще не построен. В документах собственника любого коттеджа указано, что это отдельно стоящий индивидуальный жилой дом и прилегающий к нему земельный участок. Это вписывается в Гражданский кодекс РФ и другие законы. Земли, отводимые под строительство коттеджных поселков, имеют аббревиатуру "под ИЖС", что означает "индивидуальное жилищное строительство". С друзьями и риэлтерами можно разговаривать о коттедже, но с любым юристом вам придется говорить о покупке или постройке именно индивидуального жилого дома, стоящего на земельном участке.

Юридический смысл подобных сделок по приобретению коттеджа для конечного потребителя - покупателя - заключается в двух составляющих.

Первая - это каким образом компания-застройщик приобрела участок под строительство.

Вторая - это момент приобретения покупателем у застройщика участка, участка с проектом дома, участка с готовым домом.

По первой составляющей возможны три основных варианта с различными модификациями.

Вариант А. Застройщик уже приобрел участок в собственность:

А1) у Московской области на аукционе, торгах, конкурсе;

А2) у Российской Федерации на аукционе, торгах, конкурсе;

А3) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору купли-продажи, отступного, ипотеке и т.д.;

А4) у Московской области, выкупив участок, ранее находившийся у застройщика в аренде.

В случае варианта А. покупатель будет приобретать участок у застройщика по договору купли-продажи. Его должна волновать только законность перехода права собственности на участок, а также правильность оформления данного перехода сначала к застройщику, а потом к покупателю.

Вариант Б. Застройщик приобрел участок в долгосрочную аренду с правом выкупа:

Б1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления правительства Московской области и договора аренды;

Б2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения уполномоченного органа и договора аренды;

Б3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения районной Администрации и договора аренды;

Б4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору аренды.

В случае варианта Б. покупатель будет приобретать участок по договору уступки права аренды с застройщиком и последующему договору выкупа (купли-продажи) у лица, предоставившего землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель должен быть уверен, что соответствующее постановление/распоряжение не отменено, что в договоре аренды действительно фигурирует возможность уступки права аренды и возможность выкупа по фиксированной цене и что договор аренды прошел государственную регистрацию и на момент подписания покупателем всех бумаг не расторгнут.

Вариант В. Застройщик приобрел участок в краткосрочную аренду на период проектирования и строительства поселка:

В1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления правительства Московской области и договора аренды;

В2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения уполномоченного органа и договора аренды;

В3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения районной Администрации и договора аренды;

В4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору аренды.

В случае варианта В. покупатель будет приобретать права на участок по договору долгосрочной аренды или договору выкупа (купли-продажи) у лица, предоставившего землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель должен быть уверен, что соответствующее постановление/распоряжение не отменено и в нем фигурирует условие об оформлении прав на землю конечным потребителем - собственником построенного коттеджа.

По второй составляющей также возможны три основных варианта с различными модификациями.

Вариант Г. Покупатель будет строиться своими силами по своему собственному проекту:

Г1) участок только начал осваиваться, ни сетей, ни инфраструктуры еще нет. Покупатель заключает с застройщиком договор соинвестирования строительства всего-всего, ведет свое строительство одновременно с освоением основного участка, по окончании приобретает долевую невыделяемую собственность в сетях и инфраструктуре;

Г2) основной участок уже освоен, сети и коммуникации уже подведены, строительство ведется путем подключения к существующим сетям. Единомоментно покупатель выплачивает застройщику всю сумму за право использования подведенных застройщиком сетей и коммуникаций.

Вариант Д. Покупатель выбирает один из проектов, предложенных застройщиком, который и осуществляет строительство:

Д1) покупатель и застройщик заключают договор соинвестирования строительства коттеджа конкретной планировки;

Д2) покупатель и застройщик заключают договор на осуществление функций заказчика-застройщика и технического заказчика, и отдельно покупатель заключает договор подряда с подрядчиком, указанным застройщиком.

Вариант Е. Покупатель приобретает уже построенный застройщиком коттедж:

Е1) коттедж уже построен, но в эксплуатацию еще не сдан и право собственности на него еще никем не оформлено. Покупатель и застройщик заключают договор уступки права на коттедж, после чего право собственности покупателя регистрируется как первичное;

Е2) коттедж построен, сдан в эксплуатацию, право собственности оформлено на застройщика либо на его доверенное физическое лицо или какую-нибудь доверенную фирму. Покупатель и застройщик (или доверенное лицо застройщика) заключают договор купли-продажи коттеджа. Право собственности покупателя оформляется как вторичное.

Возможно великое множество комбинаций из первых трех вариантов (А., Б., В.) и трех вторых (Г., Д., Е.). Например, А1 + Е2, или Б1 + Д2, или любая другая комбинация, предлагаемая застройщиком. Покупателю необходимо проверить соответствие между имеющимися документами и заявляемой застройщиком схемой. Вопросы финансовой безопасности определяются надежностью застройщика, его поддержанием своего имиджа, наличием у него в работе других инвестиционно-строительных проектов. Рекомендуется проверить бухгалтерский баланс застройщика, наличие у него кредиторской задолженности и ее размеры.

Дополнительное замечание: участие физического лица в качестве соинвестора в любых инвестиционных проектах всегда оценивается специалистами как сделка, совершенная emptorium, т.е. на полном риске покупателя.