Глава 15. Таун-хаусы

 

Еще одна новинка, пробравшаяся на рынок загородной недвижимости уже в XXI в., - это таун-хаусы. Само по себе это уже достаточно взаимоисключающие словосочетания - загородная недвижимость и таун-хаус. Последний переводится как городской дом, поэтому нахождение его в загородном секторе рынка абсурдно. Но такая уж у нас страна чудес.

Что такое таун-хаус, в России не знает никто - ни строители, ни власти, ни юристы, ни риэлтеры. То есть представление о нем, конечно, все имеют, но толкуют этот термин совершенно по-разному. Приведу несколько формулировок, определяющих, что же такое таун-хаус. Все определения взяты автором из открытых источников и представляют собой точку зрения риэлтеров, застройщиков, органов власти Москвы и журналистов.

- Таун-хаус - это блокированный жилой дом квартирного типа, состоящий из блок-квартир (коттеджей), каждая из которых рассчитана на заселение одной семьей. В каждой квартире имеется отдельный вход. К каждому блокированному коттеджу прилегает очень небольшой участок земли.

- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух-трех домов, в каждом из которых есть собственный вход, гараж, свой участок земли.

- Таун-хаус - это собрание малоэтажных сблокированных домов.

- Таун-хаус - это дом, состоящий из нескольких квартир, имеющих индивидуальный вход, к дому будет прилегать небольшой земельный участок.

- Таун-хаус - это коттедж, объединенный боковыми стенами с подобными коттеджами в единое строение.

- Таун-хаус - это сочетание элементов квартиры и загородного дома, к которому прилегает участок земли.

- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи с прилегающим земельным участком.

- Таун-хаус - это, как правило, трехэтажный дом, который имеет отдельный вход, небольшой приусадебный участок с двух сторон и граничит с соседними домами стенами.

- Таун-хаус - это сблокированное жилое здание, состоящее из двух-трех-десяти домов с "вертикальной" планировкой, в каждом из которых есть собственный вход, гараж, участок земли.

- Таун-хаус - это многоквартирные коттеджи.

- Таун-хаус - это двух- и трехэтажные сблокированные коттеджи с прилегающими участками земли и собственными гаражами.

- Таун-хаус - это блокированные низковысотные дома (так считает правительство Москвы).

- Таун-хаус - это малоэтажный городской дом (так тоже считает правительство Москвы).

- Таун-хаус - это дома, часть из которых предусматривают индивидуальный вход в квартиру и небольшой придомовый участок.

- Таун-хаус - это комбинация квартиры и загородного дома.

- Таун-хаус - это блок-коттеджи.

- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи.

- Таун-хаус - это непонятная промежуточная позиция: и не квартира, и не дом.

- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух и более домов на несколько хозяев.

- Таун-хаус - это несколько "сросшихся" стенами особняков, в каждом из которых отдельный вход.

- Таун-хаус - это дом, разделенный на несколько отсеков, где живут разные семьи.

- Таун-хаус - это квартира в домах малоэтажной застройки.

Откуда же взялся этот загадочный таун-хаус?

Знатоки утверждают, что первоначально такие жилые помещения появились в Англии в XIX в. как дома для нескольких поколений одной семьи. Дети, желавшие жить самостоятельно, но рядом с родителями, пристраивали к отчему дому свою секцию с отдельным входом.

Потом из-за дороговизны земли в центре городов появились высотки и небоскребы. Люди пожили в них и многое переосмыслили. Эпоха урбанистической эйфории постепенно улеглась. Не всем понравилось плотное заселение, близкое воздействие соседей со всех сторон - сверху, снизу, на лестничной клетке. Таун-хаус обрел второе дыхание.

Во всем мире страной таун-хаусов считается Канада - там многоквартирные дома этого типа составляют почти 65% всего жилого фонда. Есть они и в России, есть они в Москве.

В нашей стране первые таун-хаусы (правда, тогда их называли "коттеджи") появились в середине 80-х годов. В подмосковном поселке Красновидово Союз писателей построил такие домики. Примерно в то же время в Москве, возле ВДНХ, был построен небольшой закрытый поселок для некоторых особо выдающихся граждан страны. Поскольку часть секций была выделена космонавтам - Героям Советского Союза, то народ прозвал поселок "Космической деревней".

Интересно, что инициировали строительство таун-хаусов в Москве иностранцы. Они приезжали в столицу в длительные командировки и не желали жить в московских многоквартирных домах с разнородным составом соседей и специфическим коммунальным "комфортом и сервисом". Для них и были построены первые таун-хаусы на экологически чистых окраинах города и в ближайшем Подмосковье.

Первым таун-хаусным поселком постсоветского времени можно считать поселок "Сетунь", появившийся на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц в начале 90-х годов.

Строительство таун-хаусов растет. Вместе с ними растет и очень существенная проблема: что за объект вы приобретаете на рынке?

Юридически таун-хауса не существует. В российских правовых понятиях он не зафиксирован. Российское право из жилых помещений знает и различает комнату, квартиру, часть дома, дом - это все. Застройщики, оформляющие права покупателей, действуют каждый по собственному разумению и в соответствии с собственной учетной политикой, позволяющей минимизировать налогообложение.

В результате этого таун-хаусы оформляются кем-то как квартиры, кем-то как часть дома, а кем-то как дома. Застройщику все равно. Оформив право собственности покупателя на таун-хаус, он умывает руки. Как покупатель будет осуществлять свои права, его не волнует. А у новоиспеченного собственника могут возникнуть проблемы, связанные с реализацией его прав и обязанностей. И эти проблемы прямо будут зависеть от того, собственником чего же он, в конечном итоге, является.

Участки при таун-хаусах тоже трактуются по-разному, и права на них тоже оформляются по-разному. Кое-где оформляется право собственности на участок под самим таун-хаусом плюс участок перед ним, где-то - на участок под таун-хаусом плюс участок перед ним плюс сзади. Кто-то оформляет собственность на кусочек земли только перед таун-хаусом, там, где будут клумбы, цветочки и шашлычница. На территории Москвы участок оформляется в пользование или в аренду.

Весь этот правовой разнобой не дает возможности создать единую юридическую позицию защиты прав владельцев таун-хаусов, а она безусловно необходима. Объем этой формы недвижимости на рынке растет, а значит, проблем будет появляться все больше.

Давайте рассмотрим варианты развития событий в случаях возникновения проблем с соседями, с властями, а также при отчуждении таун-хауса.

Если ваш таун-хаус - это дом, то вы как собственник несете ответственность за все, в том числе и за его техническое состояние. Но у вас с соседями две общие стены, общая крыша и все коммуникации тоже общие. Кто отвечает за это? Неизвестно, и это минус. Но в случае рассмотрения таун-хауса как дома неоспоримы ваши права на землю под домом и вокруг него, даже если эта земля не целиком оформлена в вашу собственность. Своя земля - это всегда плюс.

Если ваш таун-хаус - это квартира в многоквартирном доме, то вы и отвечаете за нее в рамках ее внутреннего контура. За все остальное вы ответственности не несете - это плюс. Тогда, правда, возникает вопрос, кто же является собственником (а значит, несет всю ответственность) внешних стен, крыши, фундамента, коммуникаций. К кому вы адресуете свои претензии? С кем будете решать вопросы? Ответа нет - это минус. Как собственник только квартиры в многоквартирном доме вы не имеете никакого отношения к участку земли, на котором стоит этот дом. Даже если какой-то кусочек земли и находится в вашей собственности, то он не представляет с вашим таун-хаусом (а в данном случае с квартирой) единого неразрывно связанного комплекса. С тем же успехом можно иметь огородик под Рязанью. Пользование таким таун-хаусом вместе с участком проблематично.

При всем этом в России не существует практики оформления таун-хауса (как жилой недвижимости) и прилегающего к нему земельного участка как единого комплекса.

Право собственности, даже зарегистрированное, на такой участок достаточно сомнительно. Отгораживать его забором вы не имеете права, строить на нем что-либо тоже. Если соседские дети или собаки будут на нем резвиться, то единственное, что вам реально удастся сделать, - это познакомиться с соседом поближе. Реальное право, которое вы получаете на эту землю, что бы ни было написано в вашем Свидетельстве и договоре, - это право сажать красивые цветочки и, если соседи не будут против, жарить шашлык.

Возможны и другие варианты развития событий, связанных с таун-хаусной землей. Например, уменьшение площади вашего участка путем изъятия его части для муниципальных нужд (строительство дороги, трансформаторной будки или детской площадки). В Москве, где участки в собственность не оформляются, возможно прекращение права пользования данным участком, так как собственник земли - Москва. А собственник, как известно, как дал, так и взял - его право.

До тех пор пока таун-хаусы не обретут собственного юридического статуса, в котором будет дано их точное определение, пока их не начнут рассматривать как отдельный специфический вид недвижимости, владение подобного вида собственностью не будет приносить ничего, кроме новых проблем.