Глава 3. Приватизация жилья

 

После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в России стала возможна и очень осторожно начала осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность государственного имущества.

Приватизация жилья осуществлялась безвозмездно, т.е. даром. Люди получили право оформить в свою собственность квартиры, в которых они были прописаны и проживали. Дело было новое, Закон был несовершенен, поэтому ряд проблем, порожденных этой самой первой редакцией Закона о приватизации жилья, мы пожинаем до сих пор.

 

См. ст.ст. 1-2 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в первоначальной редакции

 

Проблема первая: редко бывало, чтобы в квартире был прописан только один-единственный человек. В большинстве случаев в одной квартире проживала семья: муж, жена и ребенок (дети), нередко - муж, жена и ребенок (дети) и родители кого-нибудь из супругов (бабушки и дедушки). А ведь еще могли быть братья и сестры, их мужья и жены, а иногда и бывшие мужья и жены. А форм собственности Закон определил только две, причем обе абсолютно абстрактные:

- общая совместная бездолевая;

- общая совместная долевая.

Что это такое, никому не было известно, так как при советской власти собственности ни у кого не имелось. Все обрастало слухами: "Кто приватизирует, будет платить за квартиру во много раз больше... Тех поставят на учет в КГБ... У них отберут что-нибудь другое... Будут лишать пенсии..." На людей, решившихся на приватизацию в первый год, смотрели то как на подопытных кроликов, то как на сумасшедших, то как на мучеников рыночной реформы.

Рискнувшие приватизировать свои жилые помещения тоже не очень-то знали, что они делают. Какую выбрать форму собственности? Нужно ли участвовать в этом всем проживающим или одному либо нескольким, но не всем? Нужно ли вписывать в приватизацию детей? Реально посоветоваться было не с кем. Кто как Закон понял, тот так и действовал. Государство никаких внятных и разумных разъяснений не давало, да, пожалуй, и не могло дать, так как само, по мнению автора, полностью не понимало, во что это все выльется. Главными советчиками оказались сотрудники ЖЭКов, ДЭЗов, РЭУ, ведь именно на эти органы было возложено начальное оформление документов. Что могла знать о приватизации тетя Маша - экономист или бухгалтер ЖЭКа, находившегося на самой обочине экономических проблем приватизации жилья? Да ничего, но пояснения она давала... Ну, в меру своих способностей.

В результате получались всяческие казусы.

То семья из шести человек приватизировала на всех несчастную однокомнатную квартиру общей площадью 29 кв.м, а потом выяснялось, что больше никто из них в приватизации участвовать не сможет, и начинался суд о расприватизации...

То бывший муж с бывшей женой приватизировали квартиру в бездолевую собственность и еще четыре года (до выхода нового Гражданского кодекса) никак не могли ее разделить...

То пайщик в кооперативе приватизировал всю квартиру только на себя, единолично решив, что жене и дочери это совершенно ни к чему...

Одним из самых загадочных моментов оставалась форма собственности - общая совместная бездолевая и общая совместная долевая. В Законе на тот момент ни об одной форме, ни о другой ничего не было.

С долевой собственностью все в какой-то степени было понятно: всем поровну и никому не обидно. Каждому равная часть кухни, равный кусок от коридора, и в каждой комнате есть законный уголок.

Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а с января 1995 г. вступила в силу часть первая нового Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и у членов крестьянских фермерских хозяйств. Что же было делать бедолагам, которые по совету "тети Маши" вшестером приватизировали одну квартиру? Создавать на базе этой квартиры ферму? Что делать бывшим супругам? Жениться обратно? Никакого правового механизма пока не создано до сих пор. Все выкручиваются, как могут. Если между участниками приватизации есть согласие и взаимопонимание, они оформляют раздел на равные доли. А если согласия нет?

Конечно, тут же начались аферы и махинации. Дело было новое, практики у судов наработано не было, советскими законами вопросы собственности не рассматривались, а других до 1 января 1995 г. не было.

Больше всех от первой волны приватизации пострадали дети.

Первая редакция Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" предусматривала право родителей решать за своих несовершеннолетних детей, быть им в числе собственников или нет. Водичка дырочку всегда найдет. Пошли повальные продажи только что приватизированных квартир не очень ответственными родителями (алкоголиками, наркоманами, люмпенами и пр.) без учета прав своих детей. И дети оставались на улице без крова и без каких-либо надежд на жилье.

Последствия подобных сделок болезненно затрагивают, как правило, две многочисленные группы людей. Нарушены права детей - тогдашних детей. Это первая группа. Сейчас они выросли, и им очень хочется восстановить справедливость. Чаще всего это делается через суд при представлении доказательств, что права истцов (бывших детей) были нарушены. Такие дурно пахнущие сделки могли быть признаны (и признавались) недействительными, права детей - восстановленными (и восстанавливались). Вторая многочисленная группа - это сегодняшние собственники квартир, приватизированных тогда с нарушением прав детей. Их права находятся под угрозой, и добросовестные приобретатели могут остаться (и оставались) ни с чем.

Бывали мошенничества при злоупотреблении правами детей. Недобросовестные родители-продавцы сознательно не включали детей в приватизацию, продавали квартиры. Позднее от имени детей какая-нибудь сердобольная дальняя родственница (обычно по сговору с родителями) подавала в суд на восстановление нарушенных прав. С точки зрения закона суды принимали честные и правильные решения - у родственницы нет никакой личной заинтересованности, дети бедные и обиженные, квартиру надо вернуть детям, с родителей (недобросовестных продавцов) взыскать деньги обратно в пользу честных покупателей. Но дело-то в том, что деньги уже потрачены, у родителей-продавцов больше ничего нет, возвращать нечего, а квартира судебным решением уже перешла к детям. "Где деньги, Зин?"

Автору могут возразить: "Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 21 апреля 2003 г. "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" защитил добросовестного приобретателя!"

К сожалению, далеко не каждого приобретателя удалось защитить. Если внимательно прочесть это Постановление, то можно увидеть в нем такое количество условий и оговорок, что возможность реально им воспользоваться становится нулевой. По мнению Конституционного Суда РФ, с одной стороны, добросовестный приобретатель должен проявлять "при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность". Он должен быть осведомлен обо всех деталях сделки и приложить определенные усилия для выяснения этих деталей. А с другой стороны, чтобы считаться добросовестным, "приобретатель же должен доказать, что... не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение...".

При этом Конституционный Суд считает, что "приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно".

Сторона, пытающаяся вернуть квартиру, обычно очень легко доказывает это: "Ну я же вам говорил, мы еще с вами около подъезда стояли, что Сережка и Женька (или дядя Петя и тетя Тоня) тоже хотели жить в этой квартире..." - или что-нибудь в этом духе.

Так что нет панацеи для добросовестного приобретателя, тем более что до выхода данного Постановления Конституционного Суда таких возвратных судов было множество, а закон обратной силы не имеет, так что "кто сбежал - сбежал, кто убит - убит".

Есть еще одна многочисленная группа пострадавших от приватизации квартир. Это одинокие старики. Но здесь работал не пробел в законе, а откровенный криминал. Этот Закон стариков ничем не обидел, но он наделил их имуществом, которое было так легко и просто отобрать у пожилого, немощного и одинокого человека.

Через некоторое время после начала приватизации поднялась девятым валом волна продаж квартир одинокими пожилыми людьми, исчезавшими сразу после проведения сделки или даже до нее, но обязательно оставившими после себя доверенность на приватизацию и продажу. Судебные процессы над преступными группировками, промышлявшими этим видом преступления, начались гораздо позже, когда среднее количество жертв у каждой группировки переваливало за несколько десятков. Описание личностей коррумпированных сотрудников паспортных столов, нечистоплотных риэлтеров, откровенных бандитов и убийц заняло бы слишком много места и вышло бы за рамки основной темы книги. Хочется только отметить, что если преступление доказано и есть приговор суда, то права на имущество, присвоенное преступным путем, должны быть восстановлены их законному собственнику. Сколько квартир только в Москве поменяло своих престарелых хозяев без их воли? По какому количеству случаев еще будут выноситься приговоры? Не в вашу ли дверь постучатся судебные приставы, возвращая квартиру законному собственнику? А наследует исчезнувшему старику, не имеющему никаких родственных связей, государство. И у этого законного собственника есть все силы и средства, чтобы вернуть свою собственность.

Супруги, впрочем, тоже пострадали от приватизации, но не от формы собственности, а от разночтений между законом о приватизации жилья, Гражданским кодексом, Семейным кодексом и их толкованиями.