Глава 17. Инвестиционный проект

 

Все больше и больше людей не хотят удовлетворяться старым жилым фондом, проржавевшими коммуникациями, пятиметровыми кухнями, прихожими величиной с гроб и прочими "прелестями" советского жилого строительства. Почему-то (вот странные люди, правда?) все предпочитают двадцатиметровую кухню-столовую, два санузла, холл вместо прихожей и керамические трубы последнего поколения.

Новостройки, такие робкие и малочисленные до середины 90-х, стали неотъемлемой частью рынка, причем очень серьезной его частью. Доля новостроек в общем объеме рынка в Москве составляет до 50%, в Подмосковье - до 35%. Количество граждан, находящихся в стадии приобретения новостройки, очень велико, а потенциальных новостройщиков еще больше. Старый жилой фонд ветшает с каждым годом. У государства на любом уровне не хватает средств ремонтировать старое, поэтому спрос на новое жилье будет достаточно стабильным, тем более что строительство жилой недвижимости - очень выгодная сфера деятельности, из которой компании по своей воле не уходят.

В настоящее время приобретение новостроек сдвинулось по фазе относительно процесса строительства. В период 1995-1998 г. покупатели ждали до госкомиссии, несколько позже - до возведения последнего этажа, в период 2001-2002 г. - до середины дома, сейчас продажи идут даже не с уровня котлована, а с момента огораживания стройплощадки, а по некоторым объектам - и того раньше.

Однако правовая база приобретения новостроек на стадии строительства так же темна и загадочна, как и в середине 90-х. Дело в том, что в России отсутствует федеральное законодательство, регулирующее этот процесс. Есть всего два закона, которые хоть как-то за уши можно притянуть к данному процессу. Это Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 2 января 2000 г. N 22-ФЗ) и до сих пор частично действующий Закон РСФСР от 6 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", смысл (но не буква) которых заключается в том, что каждый вложивший деньги в инвестиционный проект при его реализации должен получить в конечном результате долю, пропорциональную вложенным средствам.

Вот на такой зыбкой правовой основе зиждется многомиллиардная инвестиционно-строительная деятельность в России. Субъекты Федерации вправе заполнять пробелы федерального законодательства своими актами. Но субъектов 89, и при этом каждый - кто в лес, кто по дрова.

Исполнительные органы в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Калининградской области активно пользуются понятиями "инвестиционный проект", "инвестиционный объект", "инвестиционный контракт", "договор соинвестирования", но при этом ни один из этих субъектов Федерации не издал именно закона, определяющего эти понятия, а также закрепляющего права участников инвестиционно-строительного рынка. Московская городская и Московская областная Думы, Питерское Законодательное собрание и другие молчат, потому что закон, единожды вступив в силу, потребует, чтобы ему соответствовали и нормативные акты исполнительных органов. Исполнительные же органы пользуются этими терминами исходя из понимания их обществом и рынком, так сказать, из "обычаев делового оборота", что позволяет им в любой момент поменять правила игры, издав какой-нибудь новый нормативный акт.

Но рынок не стоит на месте, он сам, не дожидаясь законодателя, создает правовые схемы, сам пытается их увязать с действующим законодательством. Исходя из уже упомянутого Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации...", Гражданского кодекса РФ и сложившейся практики, в самом идеализированном варианте инвестиционное строительство жилья должно было бы выглядеть так:

1. Субъект Федерации или муниципальное образование в лице своего исполнительного органа издает нормативный акт (постановление, распоряжение и т.д.) о предоставлении застройщику конкретного земельного участка для строительства жилья. В этом же акте оговаривается, сколько жилья имеет право построить застройщик, в какие сроки, а также какой частью в будущем объекте застройщик вправе распорядиться самостоятельно, а какую он должен отдать за то, что вообще строить разрешили.

2. Застройщик заключает инвестиционный контракт с субъектом Федерации или муниципальным образованием. В этом контракте более детально определяется и сам будущий объект, и все действия вокруг него.

3. Застройщик (он же инвестор) строить только на свои деньги не собирается (это невыгодно, да и не всегда у него есть столько денег), поэтому он привлекает денежные средства третьих лиц, которым обязуется вернуть эти деньги площадью в построенном объекте. Заключается договор соинвестирования между застройщиком-инвестором и третьим лицом, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо.

4. Объект строится, сдается приемочной комиссии, все участники инвестиционного процесса - субъект Федерации или муниципальное образование, застройщик-инвестор, третьи лица, вложившие свои средства в строительство объекта, - подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и протокол о распределении площади пропорционально внесенным средствам.

5. Все участники инвестиционного процесса направляются в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где регистрируют свои права собственности на части этого построенного объекта.

И если бы эта схема работала именно в таком виде, то юристы кричали бы: "Ура!" - и убеждали бы своих клиентов, что нет ничего безопаснее и прозрачнее новостроек.

Но рынок есть рынок, инвестиционно-строительные компании работают, к сожалению, не для повышения нашего с вами уровня благосостояния и улучшения наших жилищных условий, а исключительно ради извлечения прибыли. Вышеописанная схема действительно исключительно прозрачна, поэтому прибыль спрятать некуда. Она остается вся на поверхности, и с нее надо платить налоги. Этого компании не любят. Поэтому схема начала усложняться, обрастать дополнительными участниками и условиями, которые позволили бы не только спрятать прибыль, но и сделать ее еще больше. В результате всех изобретений, пропуская промежуточные этапы развития, схема инвестиционного строительства жилья выглядит так:

1. Субъект Федерации или муниципальное образование, являющиеся собственниками земли, в лице своего исполнительного органа издают нормативный акт о предоставлении уже заказчику конкретного земельного участка для строительства жилья. При этом отдельной строкой вводится инвестор - еще одно лицо. В этом же акте оговаривается, сколько жилья имеет право построить заказчик, в какие сроки, какой частью в будущем объекте заказчик вправе распорядиться самостоятельно, какой частью сможет распорядиться инвестор, а какую часть они должны будут отдать за право строительства на этом участке.

2. Заказчик, инвестор и собственник земли заключают инвестиционный контракт. В этом контракте определяются сам будущий объект, права и обязанности сторон, а также тот объем, который каждая из сторон получит по результатам строительства.

3. Вот здесь и начинается самое интересное.

 

┌────────────────┬───────────────────────┬──────────────────────────────┐

│3А.             │3Б. Заказчик реально  в│3В. Инвестор  вкладывает  свои│

│Собственник     │процессе   ничего    не│деньги  и   начинает    искать│

│земли       ждет│делает, он  есть  лицо,│деньги третьих лиц            │

│окончания       │за которым до окончания│                              │

│строительства   │строительства  числится│                              │

│                │земельный участок      │                              │

├────────────────┼───────────────────────┼──────────────────────────────┤

│                │3Б1.   Если   заказчику│3В1. Инвестор  может  получить│

│                │нужны квартиры именно в│кредит в банке, фактически, но│

│                │этом  объекте,  то   он│не юридически,  заложив  банку│

│                │терпеливо          ждет│права на будущие  квартиры  из│

│                │окончания строительства│своей  доли.  Оформляется  это│

│                │                       │договором    соинвестирования.│

│                │                       │Если инвестор  кредит  вернет,│

│                │                       │то этот договор уничтожат, как│

│                │                       │будто его и не было.  Если  не│

│                │                       │вернет,   то   такой   договор│

│                │                       │заработает и у банка возникнут│

│                │                       │права на проинвестированные им│

│                │                       │квартиры                      │

├────────────────┼───────────────────────┼──────────────────────────────┤

│                │3Б2.   Если   заказчику│3В2.  Инвестор  может   отдать│

│                │нужны  деньги,  то   он│крупному   оптовику    большой│

│                │начинает    фактическую│пакет квартир по более  низкой│

│                │продажу будущих квартир│цене        по        договору│

│                │по  договорам   уступки│соинвестирования,        сразу│

│                │права                  │получив  деньги,   необходимые│

│                │                       │для         строительства. Для│

│                │                       │получения  прибыли  инвестором│

│                │                       │эти квартиры потеряны,  но  он│

│                │                       │возместит это на оставшихся   │

├────────────────┼───────────────────────┼──────────────────────────────┤

│                │                       │3В3.  Инвестор  может   начать│

│                │                       │привлечение  средств  конечных│

│                │                       │потребителей - физических лиц.│

│                │                       │Это  максимальная   доходность│

│                │                       │для инвестора,  но  физические│

│                │                       │лица    в    большом    объеме│

│                │                       │собираются медленно, а  деньги│

│                │                       │на стройку нужны быстро       │

├────────────────┼───────────────────────┼──────────────────────────────┤

│                │                       │3В4.  Инвестор  может   отдать│

│                │                       │часть  квартир  на  реализацию│

│                │                       │крупному          риэлтерскому│

│                │                       │агентству,   которое   быстрее│

│                │                       │работает с физическими  лицами│

│                │                       │за  счет  разветвленной   сети│

│                │                       │продаж.    Иногда    агентства│

│                │                       │выступают      и      крупными│

│                │                       │оптовиками                    │

├────────────────┼───────────────────────┼──────────┬─────────┬─────────┤

│                │                       │3Г.   Банк│3Д.      │3Е.      │

│                │                       │может     │Крупный  │Риэлтер  │

│                │                       │начать    │оптовик  │начинает │

│                │                       │продажу   │начинает │продажу  │

│                │                       │полученных│продажу  │передан- │

│                │                       │квартир   │оплачен- │ных    на│

│                │                       │          │ных      │реализа- │

│                │                       │          │квартир  │цию      │

│                │                       │          │         │квартир  │

│                │                       ├──────────┴─────────┴─────────┤

│                │                       │3Физ.   Конечный   потребитель│

│                │                       │приобретает право на  квартиру│

│                │                       │по договору соинвестирования  │

└────────────────┴───────────────────────┴──────────────────────────────┘

 

Итак, на рынке одновременно может оказаться не меньше пяти игроков, продающих разные квартиры, но из одного объекта, это: 3Б2., 3В., 3Г., 3Д., 3Е. У всех у них разные договоры или цепочка договоров, связывающая их с первоначальным инвестиционным контрактом. При этом 3Г., 3Д., 3Е. могут еще удлинить цепочку, разбив свои пакеты и передав их более мелким оптовикам. В таком случае звеньев в цепи договоров станет больше, да и игроков на рынке тоже. К тому же и банков, и крупных оптовиков, и риэлтеров у инвестора может быть несколько, и все на разных условиях. Каждое звено в цепочке добавляет к первоначальной цене свою дельту - свою прибыль. Поэтому и стоимость, и юридическая чистота новостройки зависят от длины цепочки.

4. Объект строится, сдается приемочной комиссии.

На этом этапе возникает еще одна разновидность договора - договор уступки права. Поскольку соинвестирование - это вложение денег в процесс строительства, а на данном этапе строительство уже закончено, но квартиры еще не все проданы, то уступаются права на уже вложенные средства. Никто из участников не желает дожидаться следующего этапа, потому что если он наступит, то непроданные квартиры придется оформлять в собственность того, у кого они в этот момент "зависли". Для юридических лиц это не очень-то выгодно - налог на имущество, да и при продаже уже собственности придется еще и с НДС расстаться, а это 18% как-никак.

5. Все участники инвестиционного процесса - собственник земли, заказчик, инвестор, третьи лица, вложившие свои средства в строительство объекта, - подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и протокол о распределении площади пропорционально внесенным средствам.

6. Все участники инвестиционного процесса направляются в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где регистрируют свои права собственности на части этого построенного объекта.

В результате всех этих упражнений вокруг одного объекта цепочки его прохождения до конечных потребителей могут приобрести следующий вид.