§ 1. Договоры приобретения новостройки на этапе строительства

 

Множество компаний, работающих уже достаточное время в этом секторе рынка, будучи ограничены практически только собственной совестью, изобрели за время своего существования множество схем работы с физическими лицами, основанных на самых разных видах договоров. Это могут быть договоры:

- соинвестирования,

- долевого участия,

- простого товарищества,

- совместной деятельности,

- предварительные купли-продажи,

- подряда,

- полного товарищества,

- членства в кооперативе,

- займа,

- услуг,

- страхования,

- купли-продажи векселя,

- и т.д.

Физическому лицу любым из участников рынка они могут быть предложены в самых различных комбинациях. Распространены, например, такие варианты:

- соинвестирование плюс страхование плюс услуги,

- предварительная купля-продажа плюс купля-продажа векселя плюс услуги.

Перебрать все комбинации и риски, связанные с ними, невозможно. Автору хотелось бы остановиться на тех видах договоров и комбинаций из них, которые постановлениями Пленума Верховного Суда РФ признаны неупотребимыми, хотя и продолжают встречаться на рынке. Применение таких договоров или комбинаций из договоров не влечет за собой ответственности компании, предложившей вам заключить такие договоры, но эти договоры не порождают правовых последствий, т.е. в результате их заключения вы не приобретаете никаких прав.

Так, неправомочным признано применение договора долевого участия в строительстве к физическому лицу. Уже из названия договора следует равность сторон. Верховный Суд, рассмотрев практику подобных договоров, постановил, что их участники должны участвовать в строительстве не только денежными средствами, но и совершением каких-либо действий. А какое действие может совершить для стройки физическое лицо? Принести два кирпича?

Кроме того, в Обобщении практики за 1999-2001 гг. Верховного Суда РФ была установлена невозможность заключения предварительного договора купли-продажи на объект, часть объекта, квартиру в объекте, который еще не сдан в эксплуатацию, т.е. не существует с юридической точки зрения.

 

Верховный Суд Российской Федерации "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел  по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов" (извлечение)

 

Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры: а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества: (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продажа недвижимости может осуществляться только собственником: Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

...договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни предварительным договором.

На сегодняшний день наиболее соответствующим сути процесса является договор соинвестирования, хотя у него для конечного потребителя имеются существенные минусы - это гражданско-правовой договор, поэтому Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителя" (в редакции Федеральных законов от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196-ФЗ) действует в защиту соинвестора через раз.

Договор соинвестирования сводится к следующему - если мы вместе собираемся строить дом и у нас кончились деньги или напились и загуляли строители, то спросить не с кого, кроме нас самих. Формально, по договору соинвестирования, покупатель-соинвестор с застройщиком тоже строят вместе, только покупатель обязуется дать деньги, а застройщик обязуется строить.

Конечно, хотелось бы, чтобы при заключении подобного рода договоров компании учитывали пожелания граждан. Но сейчас на рынке ситуация складывается так, что приобретатель в ответ на высказанные пожелания слышит: "Не хотите, не подписывайте, другой подпишет, а у нас такая форма, и менять мы ничего не будем". Заставить вы их не можете, поэтому никогда не подписывайте договор сразу. Прочтите сначала проект. Даже если вам будут говорить, что квартира уйдет через два часа, не спешите, это не последняя квартира в Москве, а вот деньги у вас могут быть и последними. Заключая подобный договор, необходимо обратить внимание на обязательное наличие в договоре следующих условий.

Во-первых, договор должен содержать точную идентификацию строящегося объекта, включающую строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта.

Вы должны быть точно уверены и вам должны это доказать с документами в руках, что по заключаемому с вами договору вам обещают построить именно то, что вы хотите купить. Расхождение рекламы с реальностью - очень распространенное явление.

Во-вторых, в договоре должно содержаться последовательное перечисление правовых оснований заключения такого договора:

- распорядительного акта субъекта Федерации или муниципального образования о предоставлении конкретного земельного участка для строительства жилья конкретному заказчику (застройщику, инвестору);

- договора аренды конкретного земельного участка на период проектирования и строительства;

- инвестиционного контракта между субъектом Федерации или муниципальным образованием и заказчиком (застройщиком, инвестором) на строительство конкретного объекта;

- всех договоров, последовательно возникавших в цепочке, включая последнее звено, у которого вы и приобретаете интересующую вас квартиру.

Все перечисленные в договоре документы должны быть вам (по вашему запросу) предоставлены на изучение в копиях. Если документы вам отказываются предоставлять, поворачивайтесь и уходите, риск слишком велик, а жулики в нашей стране встречаются достаточно часто. Чем длиннее цепочка, тем больше ваш риск. Получив проект такого договора в руки, не ленитесь, позвоните всем членам цепочки, проверьте наличие таких договоров. Ведь ваши деньги заработаны вами, не дарите их проходимцам.

В-третьих, должна быть указана точная сумма, которую вы обязуетесь проинвестировать в данный объект. Никаких размытых формулировок вроде той, что сумма будет установлена сторонами по результатам строительства, быть не должно. Единственным отклонением может быть закрепление инвестиционной стоимости 1 кв.м вашей будущей квартиры. В этом случае в договоре могут содержаться положения о том, что если метров потом по результатам обмеров БТИ будет больше, чем по договору, то вы доплатите по фиксированной ставке, если меньше, то эти деньги по той же ставке вам вернут.

В-четвертых, в договоре обязательно должен быть указан срок сдачи объекта в эксплуатацию, а также срок, за который должны быть собраны и поданы на государственную регистрацию ваших прав все необходимые документы.

В противном случае Свидетельства о праве собственности на свою новую квартиру вы можете ждать года два, а может быть, и больше. Есть в Москве прецеденты.

В-пятых, если у компании, с которой вы заключаете договор, не прописана в отношении вас никакая ответственность, то это плохо.

В-шестых, если договор не содержит положения об оформлении квартиры в собственность, можете уходить. Сами вы собственность будете регистрировать несколько лет с весьма неопределенным результатом.