Глава 18. Кредиты под инвестиционную недвижимость

 

Удивительно, но жить в новых квартирах хочется всем, и немедленно, - это с одной стороны. Новостройки дороги, пока всю сумму целиком накопишь, жизнь пройдет - это с другой стороны. Чтобы привести обе стороны этой проблемы к взаимоприемлемому консенсусу, сплавить их в ленту Мебиуса, чтобы они обе оказались с одной стороны, существуют банковские кредиты, направленные на приобретение квартир в новостройках.

Поначалу банки кредитовали новостройки так же, как квартиры вторичного рынка. Они дожидались, пока девелопер оформит квартиры на себя или на своих доверенных лиц, а потом кредитовали покупателя под обыкновенную сделку купли-продажи (так, как это описано в гл. 5 § 2 "Залог", вариант N 4Б).

С ростом количества квартир, реализуемых на этапе строительства, эта схема начала приходить в упадок. Практически все квартиры к концу строительства оказывались проданы, разница между кредитованием новостроек и "вторичек" исчезла. А количество граждан, желающих купить жилье в новостройке в кредит, выросло.

Банки, очень осторожные по своей природе, не сразу перестроились на кредиты для не оформленных в собственность объектов. Банки можно понять, они не являются благотворительными организациями, а зарабатывают деньги, в том числе и на предоставлении кредитов. Чтобы не потерять деньги, выданные в кредит, их возврат должен быть чем-то обеспечен. В новостройках на стадии строительства такого обеспечения нет и быть не может, потому что с юридической, а иногда и с физической точки зрения никакого объекта еще нет. А будет ли он? Количество заброшенного недостроя только в одной Москве - достаточное основание для вполне оправданного сомнения банков.

Пока банки сомневались, их обогнали инвестиционно-строительные компании, которые начали продавать свои квартиры в рассрочку. Это, конечно, не совсем кредит, да и рассрочки обычно не превышают одного года. Но все-таки не вся сумма сразу, а значит, количество потенциальных покупателей возрастает.

Вариантов фактических рассрочек множество. Их называют разными словами, укутывают в разные юридические одежды.

1. Бывает простая, "честная" рассрочка, когда в договоре так и пишется: "Оплата производится в рассрочку, до такого-то числа - столько-то, а к такому-то числу - еще столько".

2. Программа "Накопи и живи", позволяющая покупателю вкладывать деньги непосредственно в строительство - после того, как накоплена и выплачена какая-то первоначальная доля (обычно около 30%) ее стоимости.

Возможность накопить нужную сумму денег реализуется через суммы ежемесячных выплат. Покупатель может переехать в новую квартиру, выплатив первоначальную долю, а оставшуюся часть суммы можно будет вносить частями в течение нескольких лет.

Процесс накопления разбивается на два этапа: сначала набирается первоначальная доля, потом выбирается квартира из тех, которые строит и продает компания, предлагающая эту программу, потом - остальные деньги.

Купленное жилье находится в залоге у компании до полной выплаты его стоимости.

3. Вступление в коммандитное товарищество (товарищество на вере).

Заключив с товариществом договор вклада и получив соответствующее Свидетельство, вкладчик начинает копить сумму, равную стоимости квартиры. Сумма минимального вклада не ограничена.

Вклад вносится в рублях, но хранится в валютном эквиваленте, по курсу, который устанавливает Центральный банк России в день взноса. Это условие фиксируется договором вклада.

Ежегодно по итогам финансового года каждый вкладчик получает дивиденды, но не на долларовый эквивалент вклада, а на вложенные рубли. Если вкладчик захочет забрать свои деньги, они будут снова переведены в российские рубли, по последнему курсу, установленному на день подачи заявления.

Накапливая на квартиру, вкладчик вносит деньги в режиме, установленном договором. Если его материальные возможности дали сбой или он раздумал покупать квартиру, то по окончании срока договора (который заключается на год, а потом продлевается неограниченное количество раз по желанию вкладчика) он может выйти из товарищества и получить все свои деньги - с дивидендами, по курсу доллара на этот момент.

Каждый вкладчик, накопивший стопроцентную стоимость квартиры, получает при ее покупке скидки. Чем больше времени он был вкладчиком, тем больше льгот.

Видя рост продаж в новостройках, рвущуюся к небу доходность этого бизнеса, провожая жадным взглядом проплывающие мимо их кармана средства, банки дрогнули и начали кредитовать приобретение новостроек. Но поскольку это банки, то они постарались максимально себя обезопасить.

Кредиты под приобретение квартир в новостройках выдают далеко не всем. Заемщикам кажется, что это связано только с их личными качествами и их кредитоспособностью. Нет, это еще связано с тем, в каком объекте вы собрались покупать квартиру.

Если банк прекрасно знает компанию, строящую ваш дом, сам ее кредитует, представляет реальные сроки строительства, да и еще и сам вложил деньги в часть квартир в этом же доме, то получить кредит для покупки такой квартиры проще.

Если вы собрались покупать квартиру у компании, которая строит свой первый дом, не поддерживает с этим банком никаких отношений, то проблем с получением кредита будет гораздо больше.

Если вы покупаете квартиру у компании, которая не первый раз не соблюдает сроков строительства, плохо возвращает кредиты (а банковское дело - это одна большая деревня, все знают про необязательных заемщиков), имеет претензии властей, то под такую квартиру вы не получите и полушки.

Конечно, еще влияет на выдачу кредита ситуация на стройплощадке: на каком этапе находится строительство. Если это нулевой цикл, дело обстоит сложнее, если до госприемки остались считанные дни - проще. Чем ближе Свидетельство о собственности и момент залога квартиры, тем сговорчивее банки.

Обычно компании-застройщики или крупные оптовики сразу говорят покупателю, с каким банком они работают и выдает ли этот банк кредиты под эту новостройку. Это обеспечивает им быструю продажу. Но они должны идти навстречу кредитующему их покупателей банку и заключать договоры в соответствии с требованиями банка.

Например, ряд инвестиционно-строительных компаний, зная, что их покупатель расплачивается деньгами банка, взятыми в кредит, вставляет в договоры соинвестирования обязательства передать Свидетельства о государственной регистрации права не покупателю, а банку, чтобы тот мог заставить покупателя заключить договор залога. Вообще-то в договоре соинвестирования не обязательно указывать ни источник денег, ни обязанность покупателя совершить какие-либо действия с квартирой в дальнейшем. В конце концов это дело покупателя... Но банки... Но кредит... Вот и обрастают договоры соинвестирования подробностями, вмещающими половину Гражданского кодекса РФ и программу жизни покупателя на ближайшие 10 лет.