Глава 19. Получение инвестиционной недвижимости в собственность

Особенностью новостроек является очень долгий процесс оформления ваших прав собственности на приобретенную вами квартиру. От момента сдачи дома в эксплуатацию до момента получения вожделенного Свидетельства о государственной регистрации может пройти от полугода до нескольких лет.

Большинство компаний-застройщиков после сдачи дома в эксплуатацию (а некоторые - и до) выдают своим покупателям ключи, подписывают с ними передаточный акт и разрешают начинать ремонт. В этом щедром жесте зарыта большая и жирная собака. Все дело в том, что до государственной регистрации ваших прав на эту квартиру ее просто не существует, а значит, не существует и вашего ремонта. Представим, что по какой-либо причине ваши права на квартиру не зарегистрировали, а вы уже сделали полный ремонт квартиры, которой нет. Если шанс вернуть деньги, уплаченные вами по договору соинвестирования, еще существует, то шансов вернуть деньги, вложенные в ремонт воздушного замка, - нет.

Пример из реальной практики.

Компания ОАО РАО "Роснефтегазстрой" (РНГС) строила 23-этажный жилой дом по строительному адресу: Москва, Ленинский проспект, владение 77-79. Не достроила, устала, переуступила свои права по контракту компании ЗАО "Роснефтегазинтерстрой", которая строила дальше и продавала. В своей "благородной" рассеянности она продала все квартиры в этом доме, в том числе и те, которые по условиям инвестиционного контракта, заключенного с Москвой, должны были отойти префектуре Юго-Западного административного округа в счет предоставления земельного участка под застройку. При этом продала два раза, сначала пакетом из нескольких квартир по договору о привлечении финансовых средств на строительство жилого дома компании ЗАО "Фирма "Инэкотех", а потом отдельно каждую квартиру из этого пакета - физическим лицам.

Префектура об этом не знала и спокойно ждала, когда будет построен и сдан в эксплуатацию дом, а ей будут выделены в нем соответствующие квартиры, которые были точно определены (вплоть до номеров) еще при подписании инвестиционного контракта.

Граждане покупали в доме квартиры, радовались быстрым темпам строительства. Молодой человек Карен К. в начале 2001 г. приобрел в этом доме по договору соинвестирования большую красивую пятикомнатную квартиру на 12-м этаже. В договоре соинвестирования в п. 4.1.8 русским языком было написано, что компания ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" "подтверждает, что права на квартиру принадлежат исключительно ЗАО "Роснефтегазинтерстрой", квартира свободна от прав третьих лиц, в споре не состоит, договоры, аналогичные настоящему, в отношении квартиры не заключались, а заключенные - расторгнуты на дату подписания настоящего договора. Возможные претензии третьих лиц на квартиру будут решаться ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" самостоятельно и за его счет". При этом факт того, что эта квартира должна отойти и префектуре ЮЗАО, и ЗАО "Фирма "Инэкотех", от Карена К. скрыли. Скрыли от него и то, что на момент заключения с ним договора в Арбитражном суде города Москвы уже больше года рассматривалось исковое заявление ЗАО "Фирма "Инэкотех" по поводу нескольких квартир, в том числе и этой.

Дом сдан, ему присвоен "милицейский" окончательный адрес: Москва, Ломоносовский проспект, дом 7, корпус 5. Покупателям раздали ключи и разрешили начинать ремонт. Карен К. вложил в ремонт сумму, равную половине стоимости этой квартиры, - широкая душа. Почти одновременно с окончанием его ремонта префектура ЮЗАО потребовала передачи причитающихся ей квартир. Компания "РНГС" и ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" начали "тянуть кота за хвост". Префектура тоже подала в суд, а в качестве обеспечения своих требований потребовала наложить арест на спорное имущество. Суд обеспечительные меры префектуры удовлетворил, и государственная регистрация прав собственности в доме повисла в воздухе. Суд принял решение - передать префектуре полагающиеся квартиры, а обманутым покупателям вернуть уплаченные ими деньги.

- А стоимость ремонта? - спросите вы.

- А никакого ремонта не было, - сказал суд, - Объекта еще не существовало, значит, и ремонтировать было нечего.

В этом случае, наверное, следует предположить, что у Карена К. были галлюцинации, но уж больно дорогостоящие...

Про то, как несчастный Карен К. получал с компании "РНГС" свои законные деньги, можно снимать приключенческий боевик с засадами, погонями, эмоциональными разговорами, романом с доверенной секретаршей и многочасовой битвой с юристом компании. Часть денег отдали. Все остальное еще впереди.

Чтобы никогда не попадать в ситуацию Карена К., вам при приобретении новостройки на стадии строительства необходимо, заключая договор соинвестирования, требовать у лица, с которым вы заключает этот договор, предварительный протокол поквартирного распределения. Этот документ может называться и как-то иначе, но суть его заключается в том, что основной инвестор-застройщик и субъект Федерации или муниципальное образование, являющиеся собственниками земли, в лице своего исполнительного органа определили, какими будущими квартирами распоряжается инвестор, а какие квартиры составят государственную (муниципальную) долю.

С чисто правовой точки зрения безопасность ваших вложений в новую квартиру начинается с момента государственной регистрации ваших прав на нее. Как бы вам ни хотелось поскорее начать ремонт, поскорее его закончить и поскорее въехать в эту квартиру, наберитесь терпения.