Глава 20. Налогообложение инвестиционной недвижимости и сделок с ней

Инвестиционная деятельность физических лиц в Российской Федерации налогами не облагается. Пока идет строительство дома, в котором вы приобрели квартиру, заключив договор соинвестирования, никаких налогов с сумм, вложенных в строительство своего нового жилья, вы платить не должны и объяснять никому ничего - тоже.

Если вы, заключив договор соинвестирования, переуступили кому-нибудь права на него до момента подписания акта о распределении площадей между участниками инвестиционного проекта, то вам придется заплатить подоходный налог с разницы между той суммой, которую заплатили вы, заключая договор соинвестирования, и той суммой, которую заплатили вам, когда вы этот договор перепродавали. Если и договор соинвестирования, и договор уступки были по одной цене, то никаких налогов не возникает.

Когда ваш дом построят, сдадут в эксплуатацию, а вашу квартиру зарегистрируют и вы получите Свидетельство о государственной регистрации прав, только с даты, которая будет указана в Свидетельстве как дата "внесения регистрационной записи N такой-то в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним", у вас возникнет обязанность платить налог на недвижимое имущество, а также заплатить подоходный налог с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Данная сумма исчисляется из стоимости вашей квартиры, указанной в договоре соинвестирования.

Только с момента государственной регистрации права собственности на вашу квартиру у налогового органа появляется право спросить вас об источнике денежных средств для приобретения этой квартиры.

Если вы купили эту квартиру в кредит, то на такой вопрос так и отвечаете: в кредит, и показываете кредитный договор.

Если ваши декларированные доходы за последние несколько лет по сумме равны стоимости квартиры, указанной в договоре соинвестирования, то смело говорите: посмотрите мои налоговые декларации за последние 3, 4, 5 лет или сделайте запрос в мою бухгалтерию о моей заработной плате.

Если у вас не получаются предыдущие варианты ответа, то вам имеет смысл проконсультироваться со специалистом. Как правило, квартиры стоимостью до $70-80 тыс. не интересуют налоговые службы. Если они начнут проверять такое количество квартир, то больше ничем заниматься не смогут. Впрочем, никогда не стоит исключать наличие у вас персонального "доброжелателя", который постарается привлечь внимание налоговых служб именно к вашей личности и к вашей квартире. Поэтому вы должны быть готовы дать любой службе, вплоть до парагвайской разведки, исчерпывающие объяснения по поводу происхождения у вас любых средств еще до момента вступления в собственность.