Глава 21. Лирическое отступление: реклама новостроек в Москве

 

Рекламный рынок новостроек сформировался относительно недавно - заметная реклама новостроек стала наблюдаться лишь с конца 1997 г., да и та слегка замерзла на время кризиса 1998-го.

Если вы соберетесь приобретать новостройку, то вас будет окружать реклама на всех видах. Отнеситесь к ней внимательно и критически. Не питайте иллюзий - бумага, фанера, забор и радио с телевидением все стерпят. А привлекать застройщика, риэлтера, инвестора к ответственности за недобросовестную рекламу у вас вряд найдутся силы, время и деньги.

1. Необходимо помнить:

1А. Инвестиционное строительство - зона повышенного финансового риска.

Несмотря на многочисленные заявления застройщиков об отсутствии риска в инвестиционном строительстве, задержки в сдаче дома в эксплуатацию, замораживание строительства на неопределенный срок, проблемы и сложности с оформлением квартир в собственность - явления чрезвычайно распространенные. Сегодня в Москве и Подмосковье нет практически ни одного объекта, который был сдан в срок, указанный в рекламе. Риск потери вложений и проблем с получением прав собственности почти прямо пропорционален заявленной цене на начальном этапе строительства. Если цена ощутимо ниже среднерыночной в этой категории домов, то и вероятность возникновения неприятностей серьезно возрастает.

Кроме риска, связанного с чисто строительными и оформительскими проблемами, существует риск напасть на фирму, беззастенчиво прокручивающую ваши средства. Эти фирмы фактически являются "строительными пирамидами". Собрав деньги за квартиры с соинвесторов, они затягивают сроки строительства, совершенно не торопятся строить, наживаются на беспроцентной "прокрутке" ваших средств. При расторжении договора они возвращают рублевую сумму по не выгодному для вас курсу, причем обязательно с удержанием штрафных санкций за досрочное расторжение вами договора. Как ни странно, но о намерениях таких, с позволения сказать, "застройщиков" часто становится понятно уже из названий их фирм. Как правило, они содержат слова "финансы", "консалтинг" или "инвестиционный фонд". Однако привлечь таких жуликов и мошенников к ответственности практически невозможно.

1Б. Не попадайтесь на престижные термины.

Не доверяйте рекламным заявлениям об элитности района или дома, если вы человек средних доходов и квартиру выбираете исходя из своих реальных возможностей. Рекламные заявления не соответствуют действительности. Если вы не олигарх с собственным штатом юристов (а если вы читаете эту книгу, то скорее всего пока нет), по-настоящему элитный дом вам действительно не грозит. Элитное жилье начинается от 5-7 тыс. долл. США за квадратный метр при минимальном метраже в 150 кв.м, т.е. это составит от 700 000 до $1 000 000.

В Москве нет чисто элитных районов, особенно в центре. Рядом с безумно дорогими домами могут соседствовать дома старого коммунального фонда и как следствие - в соседях будут не только миллионеры и "звезды", но и бомжи, и алкоголики из дома напротив.

Конечно, с повышением налогов на недвижимость, а также по мере сноса и реконструкции старого фонда постепенно будут появляться элитные районы, но пока говорить об этом рано. Сам дом действительно может быть элитным, а вот район застройки вряд ли.

Элитных домов по разумной цене тоже не бывает - это нонсенс. А бесплатный сыр - только в мышеловках. Не строят элитных домов и в районах массовой застройки. Встретить в таком районе действительно элитный дом практически невозможно.

1В. Не попадайтесь на красивые наименования.

Для того чтобы выделиться из числа других новостроек, привлечь ваше внимание, застройщики присваивают своему детищу пышное, помпезное наименование. Но не думайте, что это название действительно будет сопровождать этот дом дальше во времени. Конечно, очень хочется, чтобы величественное название вашего дома жило в веках и затмило адрес дома. Чтобы любому таксисту достаточно было назвать "громкое имя". Такие дома есть - это названия, оставшиеся от СССР: "Дом на набережной", сталинские высотки. Но все-таки это народные, а не официальные названия. Как правило, злые московские языки не любят пафоса и быстро перекрещивают объекты. Впрочем, этим страдают и сами риэлтеры даже в период строительства и продажи дома. Так, известные "Алые паруса" в риэлтерской среде носят не самое звучное название: "Ужас на воде". Надо помнить, что официальные имена редко выживают.

Среди наиболее известных строительных названий можно встретить пафосные - те же "Алые паруса", "Триумф", "Эдельвейс", "Корона", "Созвездие".

Часто в рекламе встречаются названия, связанные с местоположением или с архитектурой дома: "Соколиное гнездо", "Дом в Сокольниках", "Тимирязевский", "Дом со львами".

Есть названия забавные, только непонятно, чем люди руководствовались при их выборе. Это "Нежинский ковчег" (ковчег вроде бы должен плыть), "Каменный цветок" (сразу вспоминается незабвенный Данила-мастер), "Помидор" (это который сеньор?), "Коттеджный поселок "Шервудский лес" (кто же там должен жить?), "Онегин" (наверное, там нужно устраивать дуэли?).

Бывает, что название присваивается, чтобы скрыть непривлекательный адрес строительства, например: "Проектируемый проезд, владение 7831" или "улица Газгольдерная".

Часто проявляется желание застройщика "приблизить" дом к Кремлю. Во многих рекламах новостроек указывается: "Дом расположен недалеко (в 5-20 минутах) от центра...", - но при этом почему-то предполагается движение на машине со скоростью не менее 150 км/ч. Или: "Дом расположен в 5 километрах от Кремля...", - что означает расстояние напрямую по карте. Забавно, когда "роскошный, элитный, шикарный, клубный дом, расположенный в трех светофорах от Кремля", оказывается в полутора километрах от МКАД.

При этом открытым остается вопрос: а так ли уж вам необходимо жить около Кремля? вы к Президенту на чаек после работы заглядываете? Нормальные средние люди работают, как правило, в совершенно другом месте, часто даже не в пределах Садового кольца.

2. В рекламных объявлениях выделяется еще два типа рекламы: реклама с ценой квадратного метра будущей квартиры и реклама без цены.

2А. Более или менее честная реклама - это реклама с ценой.

Она применяется обычно для объектов низшей и средней ценовой категории, в домах без дополнительной инфраструктуры (парковки, гаража, охраны и т.д.). Такая реклама позволяет более точно сориентировать вас по двум основным параметрам - местоположению и цене здания. Узнав об уровне цен, вы либо сразу откажетесь от таких вложений, либо запомните этот объект. Естественно, в такой рекламе кроме цены приводится и другая важная информация - срок сдачи дома, тип дома, прочие краткие сведения.

2Б. Реклама без цены - отсутствие какой-либо ответственности.

Реклама без цены обычно описательна и расплывчата. Она применяется, как правило, для объектов средней и высокой ценовой категории. В самой рекламе внимание обращается на особенности и прелести, например на подземный гараж, охрану, бассейн, сауну, фитнес-клуб, тренажерные залы, особенную отделку холлов, а также делаются попытки показать портрет будущего покупателя - папа, мама и двое очаровательных детишек. Нередки попытки показать, какие замечательные люди уже купили квартиру в этом доме. Вот он - олигарх, артист, фотомодель, предприниматель, спортсмен.

Реклама без цены часто проходит по категории имиджевой рекламы, направленной на создание у покупателей положительного и запоминающегося мнения о компании-застройщике. Нередко эта реклама приводит и к обратному результату - слишком много рекламы, слишком крутая компания, слишком дорогое жилье, или же заставляет задуматься: "Удобно ли нормальному человеку жить рядом с певцом или олигархом? Скорее всего там шумно, опасно и неудобно".

3. Место размещения рекламы как дополнительная информация.

Сегодня наличие собственного постоянно обновляемого сайта обязательно для любого серьезного застройщика. Отсутствие сайта уже очень показательно. В Интернете часто многое зависит от класса возводимого жилья, но для жилья средней ценовой категории Интернет - незаменимый источник информации. Обратите внимание на частоту обновления информации на сайте, на отражение хода строительства интересующего вас дома, на наличие реальной информации о застройщике (а не только хвалебной оды - "мы лучшие, гениальные, неповторимые"), на условия продаж.

4. Качество рекламы как показатель уровня работы застройщика.

Офис продаж, его состояние и качество его работы в определенной степени тоже является рекламой, с одной стороны, а с другой стороны - тестером. Обратите внимание на внешний вид и манеру общения менеджера по продажам, на время ожидания, на свои впечатления от офиса, на готовность предоставить любые документы и информацию по компании и проекту, на качество буклетов, на наличие макета объекта. Все это расскажет вам больше, чем любая реклама.

5. Не спешите.

Не идите за рекламой, как крысы за дудочкой небезызвестного крысолова. Реклама должна помочь вам в предоставлении полной и надежной информации, но не должна навязывать вам решение своим упорным преследованием. Цены на квартиры измеряются десятками тысяч долларов, поэтому не идите на поводу у "зацепившей" вас рекламы, не доверяйте свой выбор риэлтерской фирме. Проведите самостоятельное исследование предложения жилья, лично посетите стройки и офисы продаж, сравните несколько близких ценовых предложений и обратите внимание на ряд факторов, среди которых - цена и этап строительства, условия покупки, имидж и история компании, оформление офиса, работа менеджеров и т.д. Внимательно прочитайте историю строительства, выявите ключевую структуру - основного застройщика-инвестора - и постарайтесь купить квартиру непосредственно у него. Это несколько (но отнюдь не до конца) минимизирует ваши риски.