Как заключить договор купли-продажи?

Договор купли=продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию  сторон  его  можно  составить  и  удостоверить  у  нотариуса.  За= верение договора у нотариуса не является обязательным требованием.

Что  необходимо  указать  в  договоре?  В  первую  очередь,  нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место житель= ства и так далее.

Затем  переходим  к  предмету  договора.  В  нем  следует  описать земельный  участок  в  точном  соответствии  с  выданным  кадастровым планом,  а  именно:  указать  наименование,  местоположение,  площадь участка,   кадастровый   номер,   категорию   земель,   разрешенное   ис= пользование. Если на участке имеются здания, строения или сооруже= ния, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании  земельного  участка  и  расположенных  на  нем  сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу не= движимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.

Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты.  В  договоре  предусмотрите  условия  передачи  денег  и  имуще= ства,  а  также  срок  представления  договора  на  государственную  реги= страцию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор.

В  соответствии  с  Земельным  кодексом,  являются  недействитель=

ными следующие условия договора купли=продажи:

· устанавливающие  право  продавца  выкупить  земельный  участок обратно по собственному желанию;

· ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том чис=

ле ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, соверше=

ние иных сделок с землей;

· ограничивающие ответственность продавца в случае предъявле=

ния прав на земельные участки третьими лицами.

 

Продавец  при  заключении  договора  обязан  предоставить  покупа=

телю  имеющуюся  у  него  информацию  об  обременениях  земельного

 

 

участка  и  его  ограничениях.  Если  продавец  гарантирует,  что  участок

не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафик=

сировать в договоре.

Покупатель  вправе  требовать  уменьшения  покупной  цены  или расторжения  договора  купли=продажи  и  возмещения  причиненных ему  неудобств  в  случае  предоставления  ему  продавцом  ложной  ин= формации:

· об   обременениях   земельного   участка   или   ограничениях   его использования в соответствии с разрешенным использованием;

· о разрешении на застройку данного земельного участка;

· об  использовании  соседних  земельных  участков,  оказывающем существенное  влияние  на  использование  и  стоимость  продава= емого участка;

· о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на пла=

нируемое покупателем использование и стоимость участка;

· иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, если требова= ния о ее предоставлении установлены федеральными законами.

 

Данное правило распространяется также на договор мены.

При  составлении  договора  купли=продажи  необходимо  помнить, что  земельный  участок  может  находиться  в  собственности  двух  или нескольких лиц, то есть в общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок.

Участок  может  находиться  в  долевой  или  в  совместной  собствен= ности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой соб= ственности   имеют   преимущественное   право   покупки   продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в пись= менной  форме  остальных  участников  долевой  собственности  о  наме= рении  продать  свою  долю  с  указанием  цены  и  других  условий,  на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажут=

ся  от  покупки  или  не  приобретут  земельный  участок  в  течение  меся=

ца,  то  его  владелец  вправе  продать  свою  долю  любому  лицу,  но  по цене, не ниже ранее предложенной.

 

 

Если  купля=продажа  произошла  с  нарушением  правила  о  преиму=

щественной покупке, то любой участник долевой собственности может

в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на не=

го прав и обязанностей покупателя.

Для  распоряжения  имуществом,  которое  находится  в  совместной собственности,  требуется  согласие  всех  участников.  Например,  если земельный участок находится в собственности супругов, то необходи= мо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчужде= ние.  Совершенная  одним  из  участников  совместной  собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых  полномочий  только  в  том  случае,  если  доказано,  что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.